Wie funktioniert das Annuitätendarlehen

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Das Annuitätendarlehen ist der Immobilienkredit, der mit Abstand am häufigsten als Darlehen in der Baufinanzierung eingesetzt wird. Das wesentliche Merkmal ist, dass der Zinsanteil im Laufe der Jahre sinkt, sodass sich der Tilgungsanteil erhöht. In unserem Beitrag erfahren Sie, wann ein Annuitätendarlehen sinnvoll ist, wie Sie eine Berechnung durchführen und worin die Vor- und Nachteile dieses Darlehens bestehen.

Definition & Verwendung

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Definition: was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist ein spezielles Darlehen, welches im Zuge der Baufinanzierung zum Einsatz kommt. Per Finanzierung mittels eines Annuitätendarlehens haben Sie die Möglichkeit, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Ein wesentlicher Unterschied zu anderen Darlehensarten besteht beim Annuitätendarlehen darin, dass der Zinsanteil im Laufe der Nutzungsdauer steigt, während der Zinsanteil sinkt. Die Annuität, also die monatliche Rate, bleibt jedoch – zumindest während der Zinsbindung – immer gleich hoch.

Wann ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?

Sinnvoll ist ein Annuitätendarlehen für zahlreiche Kreditnehmer, weshalb dieses Darlehen in der Baufinanzierung äußerst beliebt ist. Wer zum Beispiel eine hohe Kalkulationssicherheit und gleichbleibende Raten wünscht, für den ist ein Annuitätendarlehen bestens geeignet. Im Zuge des Zins- und Tilgungsplans wissen Sie beim Annuitätendarlehen jederzeit genau, wie hoch die Restschuld ist und wie sich der Anteil zwischen Zins und Tilgung darstellt. Während der Sollzinsbindung müssen Sie nicht mit steigenden oder fallenden Raten kalkulieren, sodass auch der Verlauf des Annuitätendarlehens sehr transparent ist. Sie sollten lediglich sicherstellen können, dass Sie die vereinbarte Rate auch in 10 oder 20 Jahren in vollem Umfang zahlen können und die monatliche Darlehensrate nicht aufgrund eines geringeren Einkommens, zum Beispiel im Rentenalter, sinken muss.

Berechnung

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Annuitätendarlehen für Baufinanzierung berechnen

Das Annuitätendarlehen lässt sich relativ einfach berechnen, indem ein sogenannter Zins- und Tilgungsplan erstellt wird. Dies geschieht in der Regel mit einem Computerprogramm oder einem Rechner, der oft sogar kostenfrei zur Verfügung gestellt wird. Sie müssen in dem Zusammenhang lediglich einige Daten angeben, wie zum Beispiel die Darlehenssumme, die Laufzeit bzw. Zinsbindung, die anfängliche Tilgung und den Zinssatz. Auf dieser Grundlage wird dann ein Tilgungsplan erstellt. Aus diesem können Sie zu jedem Zeitpunkt die Restschuld, sowie den Zins- und Tilgungsanteil ihres Darlehens ablesen.

Wie ein solcher Tilgungsplan aussehen kann, können Sie unserer folgenden Tabelle entnehmen.

Monat	Restschuld	Tilgung	Zinsen	Rate
Januar 2022	250.000€	833,33€	187,50€	1.020,83€
Februar 2022	249.166,67€	833,33€	186,88€	1.020,83€
März 2022	248.332,72€	833,33€	186,25€	1.020,83€
April 2022	247.498,14€	833,33€	186,62€	1.020,83€
Mai 2022	246.662,93€	833,33€	185,00€	1.020,83€
Juni 2022	245.827,10€	833,33€	184,37	1.020,83€

Wie Sie an diesem beispielhaften Auszug aus einem Tilgungsplan erkennen können, lesen Sie jeweils zum Datum XY die Restschuld, den Tilgungsanteil, die Zinsen und die Rate ab. Sie könnten die Zeitraum-Anzeige frei wählen, beispielsweise alternativ zur monatlichen auch die jährliche Darstellung. Zudem erkennen Sie die typische Eigenschaft des Annuitätendarlehens, nämlich gleichbleibende Rate, sinkender Zins- und steigender Tilgungsanteil.

Vergleich

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Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen

Neben dem Annuitätendarlehen bieten zahlreiche Banken im Zuge einer Baufinanzierung als Alternative ein Tilgungsdarlehen an. Daher ist es durchaus wichtig zu wissen, worin die wesentlichen Unterschiede zwischen den zwei Darlehensarten bestehen. Die Gemeinsamkeit ist, dass die monatliche Kreditrate in beiden Fällen während der Sollzinsbindung identisch bleibt und sowohl aus den Zinsen als auch der Tilgung besteht. Allerdings gibt es beim Tilgungsdarlehen in dem Sinne keine anfängliche Tilgung, sondern einen kontinuierliche Tilgungssatz, der sich nicht verändert.

Das wiederum bedeutet, dass sich Zins- und Tilgungsanteil während der Laufzeit nicht verschieben, sondern nur der Zinsanteil geringer wird, während der Tilgungsanteil identisch bleibt. Das wiederum führt dazu, dass die monatliche Kreditrate aufgrund der Tilgungsverrechnung und der damit in Verbindung stehenden sinkenden Zinsen (Zinsanteil) im Laufe der Jahre immer geringer wird. Daher ist das Tilgungsdarlehen besonders gut für Personen geeignet, bei denen die Laufzeit des Darlehens vielleicht bis ins Rentenalter reicht und die daher eine geringere monatliche Belastung bevorzugen.

Wie lange läuft ein Annuitätendarlehen?

Die Gesamtlaufzeit eines Annuitätendarlehens hängt maßgeblich davon ab, wie hoch die anfängliche Tilgung und der Zinssatz sind. Daraus ergibt sich wiederum die monatliche Rate, die in Verbindung mit der Laufzeit des Annuitätendarlehens steht. In den meisten Fällen braucht es zwischen 20 bis 40 Jahren, bis der Immobilienkredit in Form des Annuitätendarlehens vollständig zurückgezahlt ist. Werden allerdings zwischenzeitlich Sondertilgungen getätigt, kann dies die Laufzeit selbstverständlich von größerem Umfang verkürzen.

Nicht zu verwechseln ist beim Annuitätendarlehen die Laufzeit mit der Sollzinsbindung. Die Zinsbindung sagt lediglich etwas darüber aus, für welchen Zeitraum die Bank den Zinssatz nicht verändern darf. Meistens ist die Laufzeit allerdings einige Jahre länger als Sollzinsbindung, es sei denn, es handelt sich um ein sogenanntes Volltilgerdarlehen.

Vor- & Nachteile

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Vor- und Nachteile auf einen Blick

Beim Annuitätendarlehen gibt es mehr Vor- als Nachteile, was unter anderem dazu führt, dass es sich um das am häufigsten genutzte Darlehens in der Baufinanzierung handelt. Ein großer Vorteil ist die Kalkulationssicherheit, da Sie genau wissen, dass die Rate während der Sollzinsbindung identisch bleibt und welche finanzielle Belastung Sie daher tragen müssen. Darüber hinaus bietet das Annuitätendarlehen eine gewisse Flexibilität, da Tilgungsanpassungen in der Regel relativ problemlos möglich sind. Der folgenden Tabelle können Sie übersichtlich die wichtigsten Vor- und Nachteile entnehmen, die im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen stehen.