Hausfinanzierung – so funktioniert die Immobilienfinanzierung

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Eine Hausfinanzierung wird von Kunden immer dann genutzt, wenn mit einem Darlehen der Kauf oder Bau einer Immobilie finanziert werden soll. Für gewöhnlich wird alternativ zur Hausfinanzierung auch von der Baufinanzierung oder einer Immobilienfinanzierung gesprochen.

In unserem Beitrag erfahren Sie, wie eine Hausfinanzierung funktioniert und welche Faktoren im Zusammenhang mit der Finanzierung wichtig sind. Ferner gehen wir darauf ein, welche Möglichkeiten der Hausfinanzierung es gibt und wie Sie schließlich eine derartige Finanzierung der Immobilie bzw. des Hauses berechnen können.

Wissenswertes

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So funktioniert eine Hausfinanzierung

Eine Hausfinanzierung funktioniert in weiten Teilen ähnlich wie andere Finanzierungen, beispielsweise mit einem Ratenkredit. Einige Besonderheiten gibt es allerdings, zum Beispiel, dass die Bank eine Grundschuld als Sicherheit einfordert. Da es sich um eine sehr umfangreiche Finanzierung handelt, sind Tipps interessant. Zum Beispiel ein Rechner, mit dem einige Zahlen der Hausfinanzierung ermittelt werden können. Ebenfalls ist es sehr empfehlenswert, einen Vergleich der Angebote durchzuführen, denn die Kosten in Form der Zinsen können zwischen den verschiedenen Kreditgebern sehr unterschiedlich sein.

Hausfinanzierung bei Neubau

Für eine Hausfinanzierung gibt es im Wesentlichen zwei Anlässe, nämlich zum einen die Finanzierung eines Neubaus und zum anderen die Finanzierung eines Immobilienerwerbs. Für die Hausfinanzierung eines Neubaus ist es typisch, dass oftmals seitens des Kreditnehmers nicht sofort der gesamte Darlehensbetrag abgerufen wird. Stattdessen wird meistens ein Teilabruf vorgenommen, da der jeweilige Bauträger in der Regel jeweils nach Baufortschritt in bestimmten Etappen bezahlt wird.

Daher sollten Sie bei einer Hausfinanzierung eines Neubaus darauf achten, ob und in welchem Zeitraum die Bank eventuell Bereitstellungszinsen berechnet. Dies geschieht meistens, wenn nach der Bereitstellung des Kredites und des Abrufs der kompletten Darlehenssumme ein längerer Zeitraum vergeht. Ansonsten funktioniert die Hausfinanzierung eines Neubaus so, wie nahezu jede Finanzierung. Sie beantragen den gewünschten Darlehensbetrag, stellen Sicherheiten und die Bank entscheidet, ob sie das Darlehen genehmigt oder nicht. Nach Bereitstellung können Sie den Darlehensbetrag anschließend jederzeit abrufen.

Hausfinanzierung bei Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf, also dem Erwerb eines fertigen Objektes, fallen normalerweise keine Bereitstellungszinsen an. Das hat damit zu tun, dass die Funktionsweise bzw. der Ablauf nach der Finanzierung etwas anders ist. Normalerweise rufen Sie den gesamten Darlehensbetrag sofort ab, um dem entsprechenden Verkäufer der Immobilie den Kaufpreis überweisen zu können. In beiden Fällen, also sowohl beim Neubau als auch beim Immobilienkauf, sollten Sie übrigens neben den Kauf- bzw. Baukosten keinesfalls die Nebenkosten außer Acht lassen.

Nebenkosten nicht vergessen

Wenn Sie im Rahmen der Hausfinanzierung die benötigte Darlehenssumme ermitteln, dürfen Sie nicht nur die Baukosten oder den Kaufpreis berücksichtigen. Ferner ist es wichtig, die anfallenden Nebenkosten einzukalkulieren. Diese fallen nämlich sowohl beim Bau als beim Kauf einer Immobilie an.

So sind es insbesondere die folgenden Kauf- bzw. Baunebenkosten, die Sie berücksichtigen sollten:

Diese Nebenkosten können insgesamt bis zu 20 Prozent der gesamten Finanzierungskosten ausmachen, sodass es sich auf jeden Fall um einen beachtenswerten Kostenfaktor handelt.

Faktoren

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Hausfinanzierung: Wichtige Faktoren

Im Rahmen der Hausfinanzierung gibt es einige wichtige Faktoren, die Sie als Kreditnehmer beachten sollten. Diese helfen Ihnen zudem dabei, dass Sie keine wichtigen Daten, Zahlen und Variablen der Finanzierung außer Acht lassen. Daher möchten wir uns in den folgenden Abschnitten mit den wichtigsten Faktoren im Rahmen der Hausfinanzierung – neben dem Vergleich der Angebote und dem zu zahlenden Zinssatz – beschäftigen.

Sollzinsbindung

Während die Bank den Zinssatz bei der Hausfinanzierung veranschlagt, haben Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit, sich zwischen einem variabel verzinslichen Darlehen und der Sollzinsbindung für einen bestimmten Zeitraum zu entscheiden. In der Niedrigzinsphase, wie sie aktuell seit Jahren am Markt vorherrscht, ist die Zinsbindung definitiv empfehlenswert.

Momentan geben die meisten Experten den Tipp, eine möglichst lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren zu wählen. Viele Kreditnehmer haben sich in der Vergangenheit sogar schon für eine Sollzinsbindung von 15 bis 25 Jahren entschieden. Für ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehen ohne Zinsbindung sollten Sie sich hingegen ausschließlich in einer Hochzinsphase entscheiden, wenn zukünftig mit fallenden Hypothekenzinsen gerechnet werden kann.

Eigenkapital & Eigenleistungen

Ein seit Jahren sehr wichtiger Faktor im Rahmen der Hausfinanzierung ist das Eigenkapital. Aufgrund einer EU-Richtlinie sind die Banken dazu angehalten, noch mehr Wert auf die Bonität des Kunden zu legen, weshalb eine bestimmte Eigenkapitalquote von großer Bedeutung geworden ist. Wenn Sie also Eigenmittel in Form von Wertpapieren, Bargeld oder Bankguthaben besitzen, sollten Sie diese möglichst in die Baufinanzierung einbinden. Der Vorteil ist, dass die Zusage für den Kredit wahrscheinlicher wird, die Hausfinanzierung insgesamt stabiler ist und Sie zudem einen günstigeren Zinssatz seitens der Bank angeboten bekommen, als wenn kein Eigenkapital vorhanden ist.

Die meisten Kreditinstitute zählen übrigens zum Eigenkapital auch sogenannte Eigenleistungen. Damit ist gemeint, dass Sie beim Hausbau aktiv mit Ihrer Arbeitskraft mithelfen können. Das bedeutet, dass Sie zum Beispiel selbst die Fliesen im Haus verlegen und deshalb keine Handwerker benötigen, sodass Kosten eingespart werden können. In der Regel rechnen die Banken eine solche Eigenleistung bis zu einen Gegenwert von 20.000 bis 50.000 Euro auf das gesamte Eigenkapital an.

Beleihungswert

Der Beleihungswert es bei der Hausfinanzierung ein wichtiger Faktor, weil bis zu diesem Betrag die Bank eine erstrangige Grundschuld akzeptiert. Meistens ist der Beleihungswert allerdings um einiges niedriger als die Baukosten oder der Kaufpreis der Immobilie. Das wiederum bedeutet, dass häufig ein Teil der Immobilienfinanzierung aus einem Blankodarlehen besteht oder Sie neben der Grundschuld noch weitere Sicherheiten stellen müssen. Haben Sie allerdings relativ viel Eigenkapital zur Verfügung, reicht dies häufig aus, um die Differenz zwischen Finanzierungssumme und Beleihungswert abzudecken.

Tilgung

Die Tilgung ist gerade in der Niedrigzinsphase von großer Bedeutung. Da die Hypothekenzinsen auf einem geringen Niveau sind, ist es umso wichtiger, eine höhere Tilgung zu wählen. Würden Sie sich momentan nämlich für eine Tilgung von lediglich einem oder zwei Prozent entscheiden, dauert es Berechnungen zufolge mindestens 30 Jahre, bis Sie den gesamten Immobilienkredit abbezahlt haben. Bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent müssen Sie sogar mit einer Gesamtlaufzeit von mindestens 40 Jahren rechnen. Daher ist es empfehlenswert, bei den aktuellen Niedrigzinsphase eine anfängliche Tilgung von mindestens drei oder vier Prozent zu wählen.

Monatliche Rate

Die monatliche Rate ist wohl einer der wichtigsten Faktoren im Rahmen der Hausfinanzierung. Sie müssen unbedingt darauf achten, dass die Rate nicht nur aktuell, sondern voraussichtlich auch zukünftig gut tragbar ist. Dazu ist es empfehlenswert, dass Sie vorab eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen. Mit dieser können Sie Ihr frei verfügbares Einkommen ermitteln, welches gleichzeitig der Betrag ist, den die Kreditrate keinesfalls überschreiten darf. Besser nehmen Sie noch einen Sicherheitsabschlag vor, sodass die maximal tragbare Monatsrate zwischen 70 bis 80 Prozent Ihres frei verfügbaren Einkommens beträgt.

Berechnung

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Hausfinanzierung berechnen – wie viel kann ich mir leisten?

Wenn Sie vorab wissen möchten, welche Darlehenssumme oder welche Immobilie Sie sich überhaupt leisten können, sollten Sie in mehreren Schritten vorgehen. Zunächst ist es hilfreich, das frei verfügbare Einkommen zu berechnen. Hier gehen Sie wie im vorherigen Abschnitt beschrieben vor, nämlich indem Sie alle Ausgaben von Ihren monatlichen Einnahmen subtrahieren und so Ihr frei verfügbares Einkommen ermitteln. Anschließend nehmen Sie einen Risikoabschlag vor und erhalten so die maximale Darlehenssumme.

Wenn Sie nun zusätzlich den Zinssatz kennen, den Ihre Bank veranschlagen wird und sich für eine anfängliche Tilgung entscheiden, können Sie mittels der monatlichen Darlehensrate hochrechnen, welchen Kreditbetrag Sie sich insgesamt leisten können. Unter Einbezug des vorhandenen Eigenkapitals berechnen Sie daher im letzten Schritt, was die Immobilie insgesamt – inklusive Nebenkosten – an Kosten maximal verursachen darf.

Möglichkeiten der Hausfinanzierung

Die Hausfinanzierung zeichnet sich meistens dadurch aus, dass sie nicht nur ein Darlehen beinhaltet, zum Beispiel ein Annuitätendarlehen.

Ferner binden zahlreiche Kreditnehmer weitere Kredite ein, denn es gibt insbesondere die folgenden Möglichkeiten der Hausfinanzierung:

Welcher „Darlehensmix“ für Sie die beste Option ist, ist eine sehr individuelle Entscheidung. Ein typischer Finanzierungsmix sieht zum Beispiel so aus, dass 60 bis 70 Prozent des gesamten Finanzierungsbedarfs über ein Annuitätendarlehen abgedeckt werden. Die restlichen 30 bis 40 Prozent werden dann häufig in ein Bauspardarlehen und ein KfW-Darlehen aufgeteilt. Alternativ können Sie natürlich die zuvor genannten, weiteren Darlehensarten nutzen und manchmal binden Kreditnehmer sogar ein Fremdwährungsdarlehen mit in die Hausfinanzierung ein.