So funktioniert das Volltilgerdarlehen

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Eine besondere Variante des Tilgungsdarlehens, die von einigen Banken angeboten wird, ist das sogenannte Volltilgerdarlehen. Dessen wesentliche Eigenschaft ist es, dass Laufzeit des Immobilienkredites und Sollzinsbindung identisch sind. In unserem Beitrag erfahren Sie, wann ein Volltilgerdarlehen sinnvoll ist, wie Sie es im Zuge der Baufinanzierung berechnen können, wie hoch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung ist und was Sie sonst noch zum Volltilgerdarlehen wissen sollten.

Definition

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Definition: was ist ein Volltilgerdarlehen?

Per Definition handelt es sich bei einem Volltilgerdarlehen um einen Kredit, bei dem es von der Dauer her keinen Unterschied zwischen Laufzeit und Zinsbindung gibt. Das bedeutet, dass mit der vollständigen Tilgung des Immobiliendarlehens gleichzeitig die vereinbarte Laufzeit und Sollzinsbindung beendet ist. Damit unterscheidet sich das Volltilgerdarlehen zum Beispiel vom Annuitätendarlehen oder einem gewöhnlichen Tilgungsdarlehen.

Normalerweise weichen vereinbarte Laufzeit und Zinsbindung nämlich bei einem Immobilienkredit voneinander ab. Üblich sind Laufzeiten zwischen 25 bis 40 Jahren, während die Sollzinsbindung sich meistens über einen Zeitraum von 10 oder 15 Jahren erstreckt. Bei einem Volltilgerdarlehen wird hingegen keine Anschlussfinanzierung mehr notwendig, weil mit dem Ablauf der Zinsbindung der komplette Kredit getilgt ist.

Verwendung

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Wann ist ein Volltilgerdarlehen sinnvoll?

Ein Volltilgerdarlehen ist vor allem sinnvoll, wenn der Kreditnehmer kein späteres Zinsänderungsrisiko mehr haben möchte. Dieses Risiko existiert nur dann, wenn nach der Erstfinanzierung noch eine Anschlussfinanzierung zu den zukünftig aktuellen Konditionen erfolgen muss. Dann besteht für den Kreditnehmer das Risiko, dass er höhere Zinsen aufgrund gestiegener Zinssätze zahlen muss.

Beim Volltilgerdarlehen existiert dieses Risiko nicht, weil sich die Sollzinsbindung über den gesamten Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Kredites erstreckt. Daher können Sie mit dem Volltilgerdarlehen nicht nur ein eventuelles Zinsänderungsrisiko ausschalten, sondern erhalten zudem eine hohe Kalkulationssicherheit. Sie wissen genau, welche Rate Sie Monat für Monat zahlen und wie sich Zinsen und Tilgung beispielsweise in zehn Jahren zusammensetzen.

Berechnung

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Volltilgerdarlehen für Baufinanzierung berechnen

Da das Volltilgerdarlehen in der Regel mit einem festen Tilgungssatz arbeitet, lässt sich die Berechnung relativ einfach durchführen. Sie benötigen dazu lediglich einige Angaben, nämlich Darlehenssumme (Erstfinanzierung) bzw. Restschuld (Anschlussfinanzierung), den Zinssatz, den Tilgungssatz und die angedachte Laufzeit. Diese ist ohnehin identisch mit der Dauer der Sollzinsbindung. Anschließend können Sie berechnen, wie hoch die monatliche Rate ausfällt und wie sich Zinsen und Tilgung zusammensetzen.

Unserer folgenden Tabelle können Sie eine entsprechenden Beispielrechnung in mehreren Varianten entnehmen.

	Beispiel 1	Beispiel 2	Beispiel 3
Kreditsumme	250.000 €	300.000 €	150.000 €
Zinssatz	1,20 %	0,89 %	1,15 %
Tilgungssatz	4 %	3,5 %	5 %
Laufzeit	25 Jahre	28 Jahre	20 Jahre
Sollzinsbindung	25 Jahre	28 Jahre	20 Jahre
Monatliche Rate	1.083, 33 €	1.097, 50 €	769, 75 €

Wissenswertes

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Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Falls Sie das Volltilgerdarlehen vorzeitig ablösen möchten, berechnen die Banken dafür in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Da die Ablösung beim Volltilgerdarlehen automatisch immer innerhalb der Sollzinsbindung stattfindet, falls die Fälligkeit des Kredites noch nicht erreicht ist, möchte die Bank dafür normalerweise eine Entschädigung für entgangene Zinseinnahmen haben. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung allerdings ist nicht gesetzlich festgelegt und kann daher von Bank zu Bank abweichen.

In mehreren Urteilen haben Gerichte mittlerweile zwar bemängelt, dass die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung oft unzureichend nachvollziehbar und für den Kunden intransparent ist. Dies ändert allerdings nichts an der Tatsache, dass – natürlich in gewissen Grenzen – die Banken selbst entscheiden, wie hoch die veranschlagte Vorfälligkeitsentschädigung ist. Daher ist es sinnvoll, dass Sie sich vor einer vorzeitigen Ablösung des Volltilgerdarlehens bei Ihrer Bank informieren, welche Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Mitunter ist die vorzeitige Ablösung dann gar nicht mehr empfehlenswert, weil die Vorfälligkeitsentschädigung relativ hoch ausfällt.

Anschlussfinanzierung mit Volltilgung – geht das?

Ein Volltilgerdarlehen eignet sich nicht nur für die Erstfinanzierung, sondern kann ebenfalls im Zuge einer Anschlussfinanzierung genutzt werden. Demzufolge ist es bei entsprechenden Angeboten der Banken problemlos möglich, eine Anschlussfinanzierung mit Volltilgung vorzunehmen. Sie entscheiden sich dann bewusst für ein Volltilgerdarlehen, bei dem Sollzinsbindung und Laufzeit identisch sind.

Vor- & Nachteile

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Vor- und Nachteile auf einen Blick

Da es sich beim Volltilgerdarlehen um einen speziellen Immobilienkredit im Zuge der Baufinanzierung handelt, gibt es sowohl spezielle Vor- als auch Nachteile. Der Hauptvorteil ist definitiv das komplette Ausschalten des Zinsänderungsrisikos, weil später keine weitere Finanzierung bzw. Anschlussfinanzierung mehr nötig ist.

Welche Vor- und Nachteile ein Volltilgerdarlehen generell aufweist, können Sie unserer folgenden Tabelle entnehmen.