Modernisierung von Immobilien

Bei Immobilien kommt es nach einem gewissen Lebensalter häufiger vor, dass in bestimmten Abständen eine Sanierung oder Modernisierung stattfindet. Insbesondere größere Modernisierungsmaßnahmen sind natürlich mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die häufig zum Beispiel über einen Bankkredit finanziert werden müssen.

In unserem Beitrag erfahren Sie unter anderem, was in einem Haus eigentlich zur Modernisierung zählt. Wir informieren ferner darüber, was zu den Modernisierungskosten gehört, wie hoch diese ausfallen können und worin eigentlich der Unterschied zwischen Modernisierung, Sanierung und Instandhaltung besteht.

Was zählt in einem Haus als Modernisierung?

Zahlreiche Maßnahmen, die in einer Immobilie durchgeführt werden, werden umgangssprachlich als Modernisierung bezeichnet. Allerdings gibt es auf Grundlage des Paragraphen 555 BGB nur insgesamt sieben Maßnahmen, die tatsächlich auch als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet werden dürfen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um sämtliche Maßnahmen, durch die im Haus zukünftig Energie eingespart werden kann.

Eine weitere Modernisierungsmaßnahme ist, dass nicht erneuerbare Primärenergie ebenfalls eingespart werden kann und dadurch das Klima geschützt wird. Die weiteren fünf Maßnahmen, die als Modernisierungsmaßnahmen gelten, sind:

  • Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (auf Dauer)
  • Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs
  • Maßnahmen erhöhen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig
  • Neuer Wohnraum wird geschaffen
  • Maßnahmen aufgrund bestimmter Umstände

All diese Maßnahmen in einer Wohnung oder in einem Haus fallen unter die Modernisierungsmaßnahmen. Ein Beispiel für eine Modernisierung, durch die bei der Mietsache in Zukunft Energie eingespart wird, ist beispielsweise der Austausch von bisher zweifach verglaste auf zukünftig drei- oder vierfach verglaste Fenster.

Was zählt zu den Modernisierungskosten?

Zu den Modernisierungskosten zählen sämtliche Aufwendungen, die für die zuvor aufgeführten Maßnahmen anfallen. Das bedeutet, dass Kosten für eine Modernisierung beispielsweise für neue Fenster, zur Verbesserung des Wohnkomforts oder zum Beispiel für den Austausch einer neuen Heizungsanlage anfallen. Typische Modernisierungskosten sind zum Beispiel ein neuer Außenanstrich, die (verbesserte) Dämmung des Hauses oder des Daches.

Abgrenzung: Modernisierung – Sanierung – Instandhaltung

Umgangssprachlich wird bei Verbesserungsmaßnahme im Haus oder in der Wohnung häufig sowohl von einer Modernisierung als auch von einer Sanierung oder der Instandhaltung gesprochen. Fachlich gibt es allerdings zwischen diesen drei Begriffen und Maßnahmen durchaus Unterschiede. Diese beziehen sich nicht nur auf die Art Maßnahmen, sondern ebenfalls auf die Kosten und darüber hinaus darauf, ob und in welchem Umfang solche Maßnahmen zum Beispiel auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Modernisierung

Unter Modernisierung wird verstanden, dass innerhalb der Immobilie bereits vorhandene Ausstattungen bezüglich ihrer Eigenschaften auf dem neuesten Stand (der Technik) gebracht werden. Ein typisches Beispiel für eine Modernisierung ist die Erneuerung einer veralteten Heizungsanlage oder der Einbau neuer Fenster und Türen, die winddichter und somit Energie sparender sind.

Instandhaltung bzw. Instandsetzung

Abzugrenzen von der Modernisierung ist die Instandhaltung bzw. Instandsetzung. Davon wird gesprochen, wenn zum Beispiel die Einrichtung des Hauses auf den Stand gebracht wird, der beim Einzug des Mieters oder beim Kauf der Immobilie vorherrschte. Es findet demzufolge keine Anpassung auf den modernen Standard statt, sondern es wird faktisch der ursprüngliche Zustand, der sich durch Abnutzung oder Gebrauch der Gegenstände verändert hat, wiederhergestellt. Zudem dient die Instandsetzung dazu, dass es keine unnötigen Gefahren beim Bewohnen gibt.

Sanierung

Die Sanierung ist im Grunde eine Art Instandsetzen, allerdings normalerweise in deutlich größerem Umfang. Dies bezieht sich zum Beispiel auf eine Kernsanierung, bei der sogar die Bausubstanz erneuert wird. Darüber hinaus zählen zum Beispiel die Sanierung des Daches, eine energetische Sanierung von auch die Fenstersanierung zu den typischen Instandsetzungsmaßnahmen, die aufgrund ihres Umfangs in den Bereich der Sanierung fallen.

Unserer folgenden Tabelle können Sie noch einmal übersichtlich entnehmen, wie sich Modernisierung, Sanierung und Instandhaltung in der Praxis abgrenzen lassen.

Modernisierungsmaßnahmen durch Vermieter oder Mieter?

Bei einer geplanten Modernisierungsmaßnahme stellen sich in der Praxis bei Mietverhältnissen oftmals zwei Fragen. Zum einen ist zu klären, ob die entsprechenden Arbeiten durch den Mieter oder Vermieter veranlasst bzw. entsprechend bezahlt werden müssen. Die zweite Frage ist, welche Modernisierungsmaßnahmen Mieter und Vermieter gegenseitig dulden müssen. Wichtig zu wissen ist, dass sämtliche Modernisierungen, bei denen die Bausubstanz des Hauses betroffen ist, ausnahmslos das Einverständnis des Vermieters benötigen. Der Mieter kann demzufolge nicht auf eigene Faust derartige größere Eingriffe durchführen bzw. veranlassen. Dies betrifft zum Beispiel eine größere Badsanierung oder auch das Verlegen eines Parkettbodens.

Manchmal muss der Mieter sogar kleinere Maßnahmen vom Vermieter genehmigen lassen, wie zum Beispiel das Kürzen der Türblätter oder das Anbringen von Sicherheitsschlössern. Sollte bei einer durchgeführten Maßnahme nicht das Einverständnis des Vermieters vorliegen, kann dieser unter Umständen sogar verlangen, dass die durch den Mieter veranlasste Maßnahme rückgängig gemacht wird.

Die meisten größeren Modernisierungen gehen in der Regel vom Vermieter aus. Sie dienen vor allem dazu, dass Haus bzw. die Wohnung auf einen (technisch) neuen Stand zu bringen, damit häufiger anschließend die Miete erhöht werden kann und die Immobilie auch für zukünftige Vermietungen oder vielleicht einen Verkauf attraktiver wird. Als Modernisierung im rechtlichen Sinne gilt, wenn sich dadurch der sogenannte Gebrauchswert einer Immobilie für einen durchschnittlichen Mieter verbessert.

In der Praxis werden Modernisierungen nicht ausschließlich von Vermietern durchgeführt, sondern auch Mieter möchten hin und wieder technische Neuerungen in ihrem Haus oder ihrer Wohnung einbinden. Dabei gilt der Grundsatz, dass Vermieter den jeweiligen Mietern nicht grundlos eine Verbesserung des Mietobjektes verweigern dürfen. Das betrifft insbesondere solche Modernisierungen, die sich auf die Lebensführung des Mieters ausrichten. Derartige Modernisierungen müssen allerdings in der Regel vom Mieter selbst getragen werden, wenn es aus Sicht des Vermieters weder den Wunsch noch den zwingenden Anlass gibt, eine derartige Maßnahme durchzuführen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer durchgeführten Modernisierung ist der Vermieter dazu berechtigt, eine Mieterhöhung durchzuführen. Allerdings kann er diese nicht pauschal in beliebiger Höhe anwenden, sondern es gibt diesbezüglich strenge Vorgaben. Es gilt der Grundsatz, dass die jährliche Miete nach einer Modernisierung maximal um acht Prozent erhöht werden darf. Dabei stellen die auf die entsprechende Wohnung oder das Haus entfallenden Modernisierungskosten die Grundlage dar. Darüber hinaus ist zusätzlich zu beachten, dass die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung innerhalb von sechs Jahren maximal drei Euro pro Quadratmeter sowie pro Monat erhöht werden darf.

Was kostet eine Modernisierung?

Welche Kosten für eine Modernisierung anfallen, ist natürlich in großem Ausmaß davon abhängig, welche Maßnahmen im Einzelnen durchgeführt werden. Im Durchschnitt betrachtet fallen für eine ebenfalls durchschnittliche Modernisierung eines Hauses oder einer Wohnung rund 100 Euro pro Quadratmeter an. Dabei handelt es sich jedoch wie gesagt nur um einen sehr groben Durchschnittswert, denn es kommt auf die einzelnen Maßnahmen an.

Typische Modernisierungsmaßnahmen mit den entsprechenden Kosten sind zum Beispiel:

  • Dachausbau: ca. 600 € je Quadratmeter
  • Außenanstrich: ca. 35 € je Quadratmeter
  • Bad-Modernisierung: ca. 9.000 € pro Badezimmer
  • Dämmung der Außenwand: ca. 180 € je Quadratmeter
  • Austausch der Fenster: ca. 600 € pro Fenster
  • Austausch der Heizung: ca. 12.000 €

Kredit für Modernisierung

Insbesondere umfangreichere Modernisierungsmaßnahmen können vom Vermieter bzw. vom Hauseigentümer oft nicht nur mit den eigenen finanziellen Mitteln bestritten werden. Daher ist eine Finanzierung notwendig, also ein sogenannter Kredit für die Modernisierung. Solche Darlehen bieten zahlreiche Banken an, die ohnehin im Bereich Immobilienfinanzierung aktiv sind. Entweder kann der Kunde ab einer gewissen Finanzierungssumme ein typisches Immobiliendarlehen nutzen, wie zum Beispiel ein Annuitätendarlehen. Manche Banken bieten alternativ oder zusätzlich aber auch spezielle Modernisierungskredite an, die zum Beispiel kein (zusätzliches) Eintragen einer Grundschuld erfordern.

Modernisierung: Förderung durch KfW

Neben Banken ist insbesondere die KfW eine beliebte Anlaufstelle, wenn es um die Finanzierung einer Modernisierung gibt. Dort gibt es innerhalb der Programme nämlich nicht nur günstige Darlehen, sondern oftmals Zuschüsse zur Tilgung und damit zur entsprechenden Maßnahme. Die Förderung durch die KfW erfolgt im Zuge der entsprechenden Förderprogramme.

Die wichtigsten Förderprogramme für Modernisierungen sind seitens der KfW:

  • Wohngebäude – Kredit Programm 261: Ab 0,57 % Zins, bis zu 150.000 € je Wohneinheit, bis 50% Tilgungszuschuss
  • Wohngebäude – Kredit Programm 262: Ab 0,57% Zins, bis zu 60.000 € je Wohneinheit, bis 50% Tilgungszuschuss
  • Wohngebäude – Zuschuss Programm 461: Haus und Wohnung energieeffizient bauen und sanieren, Sanierungszuschuss bis zu 75.000 € je Wohneinheit, Bauzuschuss bis zu 37.500 € je Wohneinheit

Beim Förderprogramm 261 zum Beispiel können je Wohneinheit für ein Effizienzhaus bis zu 150.000 Euro Kredit für die Modernisierung aufgenommen werden. Zudem muss der Kreditnehmer oft weniger zurückzahlen, da es einen Tilgungszuschuss zwischen 15 und 50 Prozent gibt. Darüber hinaus sind in diesem Förderprogramm zusätzliche Förderungen möglich, wie zum Beispiel für eine Baubegleitung.