Sollzins vs. Effektivzins

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Bei Immobilienkrediten und anderen Verbraucherdarlehen geben die Banken in der Regel zwei unterschiedliche Zinssätze an. Zum einen handelt es sich dabei um den Sollzins und zum anderen um den Effektivzins. In unserem folgenden Beitrag erfahren Sie, worin der Unterschied zwischen diesen zwei Zinssätzen besteht, was der Sollzins ist und worum es sich im Detail beim Effektivzins handelt.

Sollzins

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Was ist der Sollzins?

Der Sollzins stellt bei einem Darlehen den Zinssatz dar, den der Kreditnehmer an die Bank zahlt. Er wird daher oftmals ebenfalls als nominaler Zins oder Nominalzins bezeichnet. Der Sollzins beinhaltet ausschließlich die Kreditkosten, die in Form der vom Kreditnehmer zu zahlenden Zinsen anfallen. Andere Kosten allerdings sind im Nominalzins nicht enthalten. Aus dem Grund ist der Sollzinssatz kein besonders gutes Vergleichskriterium im Bereich der Kreditangebote, weil eben neben den reinen Zinsen noch weitere Kosten beim Kredit hinzukommen.

Sollzins berechnen

Der Sollzins lässt sich relativ einfach berechnen bzw. er wird von der Bank normalerweise bei den Konditionen mit angegeben. Daher ist es einfach, auf Basis des von der Bank angegebenen Sollzinssatzes die Sollzinsen zu ermitteln, die Sie als Kreditnehmer für das Darlehen an die Bank zahlen müssen.

Am folgenden Beispiel möchten wir verdeutlichen, wie Sie den jährlich zu zahlenden Sollzins ganz einfach berechnen können:

Wie Sie an diesem Beispiel erkennen, können Sie natürlich nur den zu zahlenden Sollzins in Euro und nicht den eigentlichen Sollzinssatz berechnen, denn den legt die Bank bei Ihrem Kreditangebot fest.

Was beeinflusst den Sollzins?

Es gibt mehrere Einflussfaktoren, die sich auf den von der Bank angebotenen Sollzins auswirken. Dazu gehören beispielsweise die internen Faktoren, zu denen vor allem die Darlehenssumme und die Laufzeit bzw. Dauer der Zinsfestschreibung zählen. Ebenfalls Einfluss auf den Sollzins hat Ihre Bonität sowie die Eigenkapitalquote, die in der Baufinanzierung existiert.

Darüber hinaus gibt es noch externe Faktoren, die sich ebenfalls auf den Sollzins der Bank auswirken. Darunter fallen insbesondere die Leitzinsen, das aktuelle Zinsniveau am Markt sowie Angebote der Mitbewerber, auf die jede Bank ebenfalls ein Auge wirft. Die Erwartung zukünftiger Zinssätze ist ebenfalls ein Einflussfaktor, der sich auf den Sollzins auswirken kann.

Wann ist der Sollzins gebunden?

Gebunden ist der Sollzins immer dann, wenn sich der Kreditnehmer für eine Zinsfestschreibung entscheidet. Das bedeutet, dass sich der Sollzinssatz während der vereinbarten Dauer der Zinsfestschreibung nicht ändern darf. Übliche Laufzeiten für eine Zinsbindung sind heutzutage 5, 10 oder 20 Jahre.

Wann ist der Sollzins variabel?

Gegenüber der Zinsfestschreibung gibt es ebenfalls Immobilienkredite, die einen variablen Sollzins beinhalten. Dies geschieht unter der Voraussetzung, dass die Bank den Sollzins jederzeit an veränderte Gegebenheiten anpassen darf. In der Niedrigzinsphase ist ein variabler Sollzins wenig empfehlenswert, denn dann ist die Gefahr von Zinserhöhungen in den nächsten Jahren deutlich höher, als wenn sich der Markt in einer Hochzinsphase befindet.

Effektivzins

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Was ist der Effektivzins?

Entgegen dem Sollzins beinhaltet der Effektivzins nicht nur die reinen Zinskosten. Darüber hinaus fließen weitere Kreditkosten in den effektiven Jahreszins ein. Dazu gehören in erster Linie:

Diese zusätzlichen Kosten schlagen sich ausschließlich im Effektivzins, nicht jedoch im Sollzins wider. Exakt aus diesem Grund ist der Effektivzins auch das deutlich bessere Vergleichskriterium, wenn Sie mehrere Kreditangebote unterschiedlicher Banken gegenüberstellen möchten. Ebenfalls wird die regelmäßig stattfindende Tilgungsverrechnung in den Effektivzins mit eingerechnet. Der Grund ist, dass Sie im Prinzip immer auf eine etwas zu hohe Restschuld Zinsen zahlen, weil die Banken keine tägliche Tilgungsverrechnung vornehmen.

Effektivzins berechnen

Den Effektivzins zu berechnen ist manuell ein sehr hoher Aufwand. Daher bietet es sich an, spezielle Zinsrechner für diesen Zweck in Anspruch zu nehmen. Allerdings ist ohnehin jedes Kreditinstitut bei Verbraucherdarlehen, also auch bei Immobilienkrediten an Privatpersonen, dazu verpflichtet, den Effektivzins mit anzugeben. Daher müssen Sie sich im Grunde gar nicht die Mühe machen, den Effektivzins zu ermitteln.

Möchten Sie den effektiven Jahreszins dennoch ausrechnen bzw. überprüfen, ob die Angabe der Bank stimmt, funktioniert das wie in unserer folgenden Beispielrechnung:

In diesem Fall besteht der Effektivzins also nicht nur aus dem Sollzins, sondern es kommen zusätzlich Bereitstellungszinsen und Gebühren für die Führung des Kreditkontos mit hinzu. Im Beispiel ist ferner zu erkennen, dass der Effektivzins bei Immobilienkrediten nahezu immer höher als der Sollzins ausfällt.