Immobilienkredit ohne Eigenkapital

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Grundsätzlich ist Eigenkapital innerhalb der Baufinanzierung definitiv von Vorteil. Trotzdem gibt es bei manchen Banken die Möglichkeit, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu erhalten. Eine sogenannte Vollfinanzierung hat allerdings bei fehlendem Eigenkapital mehrere Nachteile, auf die wir unter anderem in unserem Beitrag eingehen werden.

Voraussetzungen

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Voraussetzungen für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Wenn Sie einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital wünschen, müssen Sie zuvor mehrere Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört zum Beispiel, dass Sie als Kreditnehmer unbedingt volljährig sein müssen, da Minderjährige keine Schulden machen dürfen. Ferner müssen Sie über ein ausreichend hohes Einkommen verfügen, sodass Sie die Zahlung der monatlichen Darlehensraten vor keine größeren Probleme stellt. Zudem prüft die Bank ausführlich, ob Ihre Bonität ausreicht. Sicherheiten sind bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital ohnehin obligatorisch, meistens in Form von Grundschulden.

Im Überblick sind es die folgenden Voraussetzungen, die Sie für einen Immobilienkredit oder Eigenkapitals zwingend erfüllen müssen:

Wissenswertes

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Wie viel können Sie ohne Eigenkapital finanzieren?

Vor dem Hauskauf stellt sich oft die Frage, welche Immobilie Sie sich leisten können. Daraus wiederum ergibt sich eine weitere Frage, nämlich wie viel Geld Sie ohne Eigenkapital überhaupt mit dem Immobilienkredit finanzieren können. Um diesen Wert zu ermitteln, stellen Sie am besten eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung auf. Sie listen also sämtliche, monatliche Ausgaben aus und stellen diese Ihrem Einkommen und eventuellen weiteren Einnahmen gegenüber.

Daraus ergibt sich das sogenannte frei verfügbare Einkommen, welches gleichzeitig die Grenze für die spätere Darlehensrate ist. Wenn Sie nun den wahrscheinlichen Zinssatz und die Tilgung die Berechnung einbeziehen, können Sie anhand des monatlich frei verfügbaren Einkommens hochrechnen, welchen Darlehensbetrag Sie sich auch ohne Eigenkapital leisten könnten. Für eine beispielhafte Berechnung nehmen wir dazu die folgenden Werte an:

Für wen empfiehlt sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist im Grunde für keinen Kreditnehmer wirklich empfehlenswert. Sollte Eigenkapital vorhanden sein, ist es nahezu immer von Vorteil, dieses auch in die Immobilienfinanzierung einzubinden. Zumindest Nebenkosten bzw. Kaufnebenkosten sollten möglichst durch Eigenkapital abgesichert sein. Ansonsten steigt das Risiko einer später nicht mehr stabilen Finanzierung, weil vielleicht schon geringere und nicht vorhersehbare Ausgaben dazu führen, dass Sie sich die Kreditrate nicht mehr leisten können.

Wenn es nun doch einige Kreditnehmer geben sollte, denen eine Finanzierung ohne Eigenkapital zu empfehlen ist, dann sind das in erster Linie Kunden, die zwar einerseits über Guthaben und Vermögen verfügen, dessen Auflösen jedoch nachteiliger als das Einbinden des Eigenkapitals in die Finanzierung wäre. Was ist damit gemeint? Ein gutes Beispiel ist ein Kreditnehmer, der ein Wertpapierdepot unterhält und dort zum Beispiel Aktien im Gegenwert von 30.000 Euro hat.

Diese Wertpapiere könnte der Kunde zwar verkaufen und den Betrag als Eigenkapital in die Finanzierung einbinden. Liegt er mit seinen Aktien allerdings momentan in der Verlustzone, müsste er diesen Kursverluste realisieren. Würde er hingegen noch einige Monate oder wenige abwarten, erzielt er mit den Aktien vielleicht eine sehr gute Rendite. Bei Wertpapieren muss also immer geprüft werden, ob es tatsächlich sinnvoller ist, diese zu verkaufen und den Erlös als Eigenkapital einzubinden oder stattdessen lieber die gute Rendite Jahr für Jahr mitzunehmen.

Vollfinanzierung

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Wie viel ist eine Vollfinanzierung teurer?

Bei nahezu jeder Bank ist eine sogenannte Vollfinanzierung (ohne Eigenkapital) teurer als wenn Sie Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einbinden können. Mit dem Kaufpreis der Immobilie hat das nicht zu tun, sondern in erster Linie damit, dass die Banken bei fehlendem Eigenkapital einen höheren Zinssatz in Prozent verlangen. So kann es beispielsweise sein, dass Sie mit einer Eigenkapitalquote von beispielsweise 20 Prozent einen Zinssatz von 1,25 Prozent angeboten bekommen.

Entscheiden Sie sich demgegenüber für eine Vollfinanzierung, möchte die Bank von Ihnen vielleicht stattdessen einen Zinssatz von 2,3 Prozent haben. Wie groß der Unterschied zwischen einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital und einer Baufinanzierung mit Eigenkapital sein kann und dementsprechend, wie viel eine Vollfinanzierung teurer ist, möchten wir in der folgenden Beispielrechnung verdeutlichen.

An dieser beispielhaften Gegenüberstellung einer Baufinanzierung ohne und mit Eigenkapital erkennen Sie, dass Sie bei der Vollfinanzierung im Beispiel in zehn Jahren über 37.000 Euro mehr an Zinsen zahlen. Zudem wirkt sich die Vollfinanzierung negativ in dem Sinne aus, als dass Sie eine deutlich höhere monatliche Darlehensrate Zahlen müssen.

Mit Eigenkapital

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Mit Eigenkapital: Wie viel brauchen Sie?

Wie viel Eigenkapital Sie im Rahmen der Baufinanzierung benötigen, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Manche Kreditinstitute vergeben ein Darlehen zum Beispiel nur, wenn Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorweisen können. Andere Kreditinstitute hingegen geben sich auch mit einer Eigenkapitalquote von 10 Prozent zufrieden, wenn dadurch zumindest die Kaufnebenkosten vollständig abgedeckt werden können. Es ist also sehr individuell, wie viel Eigenkapital Sie benötigen.

Gleiches gilt unter der Voraussetzung, wenn Sie den Betrag ermitteln möchten, den Ihr Haus maximal kosten darf. Auch dann gibt es verschiedene Variablen wie der benötigte Darlehensbetrag und Ihr Eigenkapital, das Sie zur Realisierung Ihrer Wunschimmobilie benötigen würden. In der folgenden Beispielrechnung möchten wir zeigen, wie viel Eigenkapital Sie unter der Voraussetzung benötigen würden, dass Ihre Wunschimmobilie mit dem entsprechenden Kaufpreispreis feststeht und Sie aufgrund Ihres frei verfügbaren Einkommens ebenfalls wissen, welche maximale Darlehenssumme Sie sich leisten können.

Um den Traum von Ihrer Wunschimmobilie zu realisieren, würden Sie in diesem Beispiel demzufolge 80.000 Euro bzw. 20 Prozent Eigenkapital benötigen.

Vor- & Nachteile

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Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung

Die Vollfinanzierung hat im Vergleich zur Baufinanzierung mit Eigenkapital fast ausschließlich Nachteile. Der einzige Vorteil kann darin bestehen, dass Sie vorhandenes Eigenkapital gut und rentabel angelegt haben, sodass es finanziell ungünstiger wäre, das entsprechende Guthaben aufzulösen und in die Baufinanzierung einfließen zu lassen. Darüber hinaus allerdings überwiegen die Nachteile einer Vollfinanzierung gegenüber der Baufinanzierung mit Eigenkapital deutlich, was Sie unserer folgenden Tabelle entnehmen können: