So funktioniert das Forward Darlehen

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Wer sich möglichst frühzeitig günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern möchte, der greift häufig auch ein Forward Darlehen zurück. Dieser Immobilienkredit kann teilweise schon drei, manchmal sogar fünf Jahre vor Ende der momentanen Sollzinsbindung abgeschlossen werden. In unserem Beitrag erfahren Sie, was ein Forward Darlehen ist und wie es funktioniert. Ferner gehen wir darauf ein, wann sich ein solcher Kredit lohnt, welche Zusatzkosten entstehen und ob Sie diesen Kredit vorzeitig kündigen können.

Definition

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Definition: was ist ein Forward Darlehen?

Das Forward Darlehen kann ebenso mit Vorausdarlehen bezeichnet werden, zumal dies den Sinn und Zweck bereits sehr gut verdeutlicht. Es handelt sich beim Forward Darlehen um einen speziellen Immobilienkredit. Dessen wesentliche Eigenschaft besteht darin, dass der Kredit teilweise Monate, manchmal sogar Jahre bevor er in Anspruch genommen wird, mit der Bank vereinbart wird. Steht Ihre Anschlussfinanzierung beispielsweise erst in drei Jahren an, weil dann die momentane Sollzinsbindung abläuft, können Sie dennoch zum jetzigen Zeitpunkt schon ein Forward Darlehen abschließen. Somit werden sämtliche Immobilienkredite als Forward Darlehen bezeichnet, bei denen eine längere Vorlaufzeit bis zur Auszahlung der Kreditsumme üblich ist.

Erklärung

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Wie funktioniert das Forward Darlehen?

Die Funktionsweise des Forward Darlehens besteht darin, dass ein teilweise großer Zeitraum zwischen Abschluss des Kreditvertrages und Auszahlung der Darlehenssumme existiert. Ansonsten gibt es allerdings viele Gemeinsamkeiten mit gewöhnlichen Immobilienkrediten, die im Zuge der Erst- oder Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Konkret heißt das, dass Sie zunächst eine Bank suchen, die Ihnen ein Forward Darlehen zur Verfügung stellt.

Ist der Kreditantrag seitens des Kreditgebers genehmigt, werden die entsprechenden Darlehensverträge ausgefertigt. Dann dauert es allerdings noch Monate oder sogar Jahre, bis der Kreditgeber Ihnen die gewünschte Darlehenssumme bereitstellt. Dieser Zeitpunkt ist in der Regel identisch mit dem Ablauf der aktuellen Zinsbindung, weil dann die Anschlussfinanzierung akut wird. Nach der Auszahlung des Forward Darlehens zahlen Sie diesen Immobilienkredit im Zuge der monatlichen Darlehensraten nebst Zinsen an die Bank zurück.

Verwendung

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Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?

Der Abschluss eines Forward Darlehens ist nur unter bestimmten Voraussetzungen sinnvoll. Dabei ist manchmal auch etwas Glück im Spiel, weil der Kreditnehmer zum Beispiel nicht weiß, wie sich die Bauzinsen in den nächsten drei Jahren entwickeln werden. Somit ist der Abschluss eines Forward Darlehens immer eine Spekulation auf zukünftig steigende Hypothekenzinsen.

Ein Forwardkredit lohnt unter der Voraussetzung, dass die Bauzinsen am Markt momentan entweder äußerst günstig sind oder davon auszugehen ist, dass die Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren bis zum Fälligkeitszeitpunkte des momentanen Baudarlehens ansteigen werden. Dabei sollte der erwartete Zinsanstieg mindestens 0,3 Prozent betragen. Der Grund ist, dass die Banken beim Forward Darlehen üblicherweise einen durchschnittlichen Zinsaufschlag von 0,25 Prozent berechnen. Würden die Bauzinsen im Vergleich zu den Zinsen der momentanen Finanzierung identisch bleiben oder sogar fallen, wäre das Forward Darlehen letztendlich sogar teurer, als wenn der Kreditnehmer einfach bis zum Ablauf der Sollzinsbindung gewartet und sich dann um eine neue Einschätzung gekümmert hätte.

Zinsen

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Wie hoch sind die Zinsen beim Forward Darlehen?

Grundsätzlich handelt es sich beim Forward Darlehen um einen gewöhnlichen Immobilienkredit, nur dass eben zwischen Abschluss der Kreditverträge und Auszahlung der Darlehenssumme ein längerer Zeitraum liegt. Das wiederum führt dazu, dass die Zinsen beim Vorausdarlehen durchaus mit denen eines gewöhnlichen Annuitätendarlehens im Zuge der Erst- oder Anschlussfinanzierung vergleichbar sind. Allerdings nicht ganz, denn die Banken berechnen beim Forward Darlehen normalerweise einen Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,25 Prozent im Jahr. Daher sind die Zinsen beim Forwardkredit insgesamt etwas höher als bei aktuellen, vergleichbaren Baukrediten.

Berechnung

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Forward Darlehen berechnen

Da ein Forward Darlehen ausschließlich im Zuge einer (späteren) Anschlussfinanzierung eingesetzt wird, ist es für Kreditnehmer meistens wichtig, vorab eine Berechnung durchzuführen. Diese Berechnung ist möglich, wenn Sie den Zinssatz kennen, sich für einen Tilgungssatz entschieden haben und natürlich ebenfalls wissen, welche Restschuld Sie mit dem Darlehen finanzieren möchten. Unserer folgenden Tabelle können Sie daher einige Beispielrechnungen entnehmen, wie Sie das Forward Darlehen mit der zu zahlenden Kreditrate berechnen können.

	Beispiel 1	Beispiel 2	Beispiel 3
Restschuld	150.000 €	80.000 €	75.000 €
Zinssatz (inkl. Aufschlag)	1,2 %	1,35 %	1,45 %
Tilgungssatz	4 %	5 %	6 %
Monatliche Rate	650 €	423, 33 €	465, 62 €

Alternativen

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Alternativen zum Forward Darlehen

Echte bzw. gleichwertige Alternativen zum Forward Darlehen gibt es im Grunde nicht. Eine Möglichkeit besteht im vorherigen Abschuss eines Bausparvertrages, sodass im Zuge der Anschlussfinanzierung insbesondere der Bausparkredit zur Verfügung steht. Dann müssen Sie sich allerdings zwingend bereits Jahre vorher für das Bausparen entscheiden. Eine weitere Alternative kann darin bestehen, bereits vor Ablauf der momentanen Zinsbindung einen gewöhnlichen Immobilienkredit bei einer anderen Bank aufzunehmen, den Darlehensbetrag jedoch erst später nach Fälligkeit des momentanen Immobiliendarlehens abzurufen.

Empfehlenswert ist diese Alternative allerdings nicht, weil Sie beim gewöhnlichen Immobilienkredit bei nahezu jeder Bank spätestens nach sechs bis neun Monaten Bereitstellungszinsen zahlen müssen, wenn Sie den Darlehensbetrag nicht vollständig abrufen. Solche Bereitstellungszinsen gibt es beim Forward Darlehen naturgemäß nicht. Daher handelt es sich definitiv beim Forwardkredit um die beste Variante, wenn Sie sich die momentan günstigen Zinsen schon Monate oder Jahre im Voraus für die spätere Anschlussfinanzierung sichern möchten.

Vor- & Nachteile

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Übersicht: Vor- und Nachteile des Forward Darlehens

Bevor Sie sich für ein Forward Darlehen entscheiden, sollten Sie sich über die Vor- und Nachteile dieser Variante informieren. Manchmal lässt sich allerdings im Nachhinein ersten beurteilen, ob das Forward Darlehen vorteilhaft war oder nicht. Der Grund ist, dass es einen erheblichen Einfluss auf die mögliche Ersparnis bei den späteren Zinsen durch ein Forward Darlehen hat, wie sich die Bauzinsen zwischen Abschlusses des Forwardkredites und der späteren Inanspruchnahme der Darlehenssumme entwickelt haben.

Unserer folgenden Tabelle können Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile des Forward Darlehens entnehmen.