Wie bestimmen Sie die perfekte Tilgungsrate?

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Die Tilgung ist im Zuge einer Baufinanzierung von oft unterschätzter Bedeutung. Dabei ist sie ein wichtiger Teil der monatlichen Rate, denn neben den Zinsen zahlen Sie Ihr Darlehen nach und nach im Zuge der Tilgung zurück. In unserem Beitrag gehen wir unter anderem darauf ein, wie Sie die perfekte Tilgungsrate bestimmen, was Tilgung bedeutet und unter welchen Voraussetzungen eine Sondertilgung beim Annuitätendarlehen oder einem anderen Darlehen im Zuge der Baufinanzierung sinnvoll sein kann.

Definition

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Was heißt Tilgung überhaupt?

Mit Tilgung ist nichts anderes gemeint, als dass Sie Ihr Darlehen im Zuge der Baufinanzierung kontinuierlich an die Bank zurückzahlen. Nach jeder Tilgung findet automatisch eine Neuberechnung der Restschuld statt, die während der Laufzeit immer weiter sinkt. Beim Annuitätendarlehen zum Beispiel wird der Zinsanteil während der Laufzeit immer geringer, während der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt. Die Tilgung selbst wird durch den Tilgungssatz angegeben, den Sie als Kreditnehmer mit Ihrer Bank bei Abschluss des Kreditvertrages vereinbaren.

Berechnung

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Wie können Sie die Tilgung berechnen?

Falls Sie Ihre Tilgung in Euro berechnen möchten, ist das relativ einfach. Neben dem Zinssatz kennen Sie im Zusammenhang mit Ihrem Annuitätendarlehen auch den Tilgungssatz. Dieser beläuft sich zum Beispiel auf vier Prozent. Diese vier Prozent beziehen sich auf den Darlehensbetrag. Wie Sie die Höhe der Tilgung ermitteln können, möchten wir anhand der folgenden Beispielrechnung verdeutlichen:

Im ersten Jahr beläuft sich die Tilgung Ihres Immobilienkredites also auf 12.000 Euro. Sie müssen allerdings beachten, dass der Tilgungsanteil im Laufe der Jahre immer weiter steigt. Da der Zinsanteil beim Annuitätendarlehen aufgrund der Tilgungsverrechnung sinkt, zahlen Sie im zweiten Jahr nicht nur eine Tilgung von 12.000 Euro, sondern vielleicht bereits von 13.000 oder 14.000 Euro. Damit Sie für jedes Jahr die Tilgung im Detail berechnen können, ist das Aufstellen eines Tilgungsplans sinnvoll.

hoch vs. niedrig

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Hohe oder niedrigere Tilgungsrate?

Eine wichtige Frage im Zuge der Baufinanzierung besteht darin, ob Sie sich für eine hohe oder niedrigere Tilgungsrate entscheiden sollten. Beide Varianten haben durchaus Vor- und Nachteile. Es kommt aber insbesondere auf die Situation und die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers an, ob eine hohe oder niedrigere Tilgung die bessere Alternative ist.

Vor- & Nachteile

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Vor- und Nachteile einer hohen Tilgungsrate

Es gibt bezüglich einer hohen Tilgungsrate sowohl Vor- als auch Nachteile. Ein wesentlicher Vorteil besteht darin, dass der Immobilienkredit insgesamt umso eher abbezahlt ist, desto höher die Tilgungsrate ist. Eine hohe Tilgung führt also dazu, dass Sie vergleichsweise schnell schuldenfrei sind. Wählen Sie zum Beispiel bei Ihrem Annuitätendarlehen eine Tilgungsrate von fünf Prozent, ist der Kredit durchschnittlich in 20 bis 22 Jahren abbezahlt. Würde die Tilgungsrate jedoch nur bei drei Prozent liegen, müssten Sie voraussichtlich mindestens 28 Jahre lang den entsprechenden Kredit zurückzahlen.

Der folgenden Tabelle können Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile entnehmen, die eine hohe Tilgungsrate hat.

Vor- und Nachteile einer niedrigen Tilgungsrate

Genauso wie die hohe kann auch die niedrigere Tilgungsrate sowohl Vor- als auch Nachteile für den Kreditnehmer haben. Ein wesentlicher Vorteil besteht darin, dass die finanzielle Belastung in Form der monatlichen Rate vergleichsweise gering ausfällt. Daher ist die niedrige Tilgungsrate vor allem für solche Kreditsuchenden sinnvoll, die ein relativ enges Budget haben und bei ihrer monatlichen Rate sprichwörtlich auf jeden Euro achten müssen.

Welche Vor- und Nachteile es bei einer niedrigen Tilgungsrate gibt, können Sie unserer folgenden Tabelle entnehmen.

Verwendung

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Wann sind Sondertilgungen sinnvoll?

Neben der üblichen Tilgung besteht bei einem Annuitätendarlehen häufig die Möglichkeit, eine Sondertilgung vorzunehmen. Damit ist gemeint, dass Sie entweder die komplette Restschuld oder einen Teil davon außerplanmäßig tilgen. Die Bank muss der Sondertilgung allerdings zustimmen, wozu sie nicht verpflichtet ist, falls diese mögliche außerplanmäßige Tilgung nicht vertraglich vereinbart wurde.

Sinnvoll sind Sondertilgungen insbesondere dann, wenn Sie eine höhere Kapitalsumme zur Verfügung haben, beispielsweise aus einer Erbschaft oder der Auszahlung einer Lebensversicherung. Diesen Betrag können Sie dann in das Darlehen einbinden und somit einen größeren Teil der Restschuld vorzeitig tilgen. Daraus ergibt sich entweder eine verkürzte Rückzahlungsdauer oder die monatliche Kreditrate sinkt.

Ein weiterer Anlass für eine Sondertilgung ist, wenn Sie das Annuitätendarlehen auf einen Schlag zurückzahlen möchten, weil Sie anschießend bei einer anderen Bank ein günstiges Angebot nutzen können. Beachten Sie dabei allerdings, dass die Bank unter bestimmten Voraussetzungen dazu berechtigt ist, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Dann könnte die Ersparnis zukünftiger Zinsen durch die Sondertilgung im schlechtesten Fall komplett wegfallen.

Wissenswertes

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Können Sie die Tilgungsrate ändern?

Ob die Tilgungsrate bei Ihrem Immobilienkredit geändert werden kann oder nicht, ist in der Regel von der jeweiligen Bank abhängig. Normalerweise haben Kreditinstitute allerdings nichts dagegen, eine Änderung der Tilgungsrate vorzunehmen. Dies gilt insbesondere für eine Erhöhung der Tilgungsrate, während eine Herabsetzung der prozentualen Tilgung oftmals kritischer gesehen wird. Dann fürchtet Bank nämlich unter Umständen, dass Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind und deshalb die Tilgungsrate verändern, damit die monatliche Belastung niedriger ausfällt. Grundsätzlich ist eine Änderung der Tilgungsrate also meistens möglich, allerdings muss dafür die Zustimmung der Bank vorliegen bzw. Sie sollten dem Kreditgeber zumindest mitteilen, dass Sie die Tilgungsrate anpassen möchten. Dann wird nämlich automatisch ein neuer Zins- und Tilgungsplan erstellt.

Können Sie die Tilgung aussetzen?

Während es normalerweise kein Problem ist, die Tilgungsrate zu verändern, ist der Wunsch nach einer Aussetzung der Tilgung etwas problematischer. In der Regel wird der Kreditnehmer die Bank nur dann nach einer Aussetzung der Tilgung fragen, wenn er sich die monatliche Kreditrate – zumindest aktuell – in der Höhe nicht leisten kann. Ob die Bank der Aussetzung zustimmt, liegt in ihrem eigenem Ermessen. Meistens wird sie dem Wunsch des Kunden allerdings deshalb nachkommen, weil die Alternative im schlimmsten Fall darin besteht, dass der Kredit notleidend wird und der Kunde seine Raten nicht mehr zahlen kann. Dann würde mitunter sogar ein Teilausfall des gesamten Darlehens im Raume stehen. Deshalb werden sich die meisten Banken auf das vorübergehende Aussetzen der Tilgung einlassen, allerdings selten für einen Zeitraum von länger als einem Jahr.

Wann brauchen Sie einen Tilgungsplan?

Der Tilgungsplan zeigt übersichtlich, meistens nach Jahren gestaffelt, zu welchem Zeitpunkt das Immobiliendarlehen noch welche Restschuld hat und welcher Teil des Kredites bereits getilgt wurde. Sie können am Tilgungsplan also beispielsweise ablesen, wie hoch die Restschuld des Kredites in acht Jahren ist und welcher Anteil der Darlehensschuld zu diesem Zeitpunkt bereits von Ihnen getilgt wurde. Wichtig ist der Tilgungsplan zum einen für diese Übersicht. Zum anderen wird er häufig benötigt, wenn Sie Veränderungen am Kredit vornehmen möchten.

Dazu zählt zum Beispiel die Änderung der Tilgungsrate. Darüber hinaus kann er ebenfalls bei einer gewünschten Sondertilgung hilfreich sein, da Sie dann am Tilgungsplan ablesen können, wie diese sich auf die Restschuld und die weiteren Darlehenskonditionen wie die Restlaufzeit auswirken wird. Ebenfalls benötigt wird ein Tilgungsplan meistens dann, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen und bei einer neuen Bank ein Darlehen aufnehmen möchten. Der neue Kreditgeber kann dann nämlich am Tilgungsplan im Detail ablesen, welche Restschuld zum gewünschten Termin der Darlehensaufnahme besteht und wie die bisherige Tilgung gestaltet ist.