Die Entwicklung der Hypotheken- & Bauzinsen
Die Entwicklung der Bauzinsen war in den letzten Jahren für Kreditnehmer sehr erfreulich. So bewegen sich die Zinsen für Darlehen aus dem Bereich Immobilienfinanzierung nach wie vor auf einem extrem niedrigen Niveau. In unserem Beitrag erfahren Sie, worin die Bedeutung des Bauzinses für die Immobilienfinanzierung liegt. Ferner gehen wir darauf ein, wie sich die Hypothekenzinsen entwickelt haben, sich berechnen lassen und wovon der Bauzins im Detail abhängt.
Alles Wichtige auf einen Blick
- Der Bauzins hat in der Immobilienfinanzierung eine enorme Bedeutung, denn für den Kreditnehmer ist er der Hauptkostenfaktor
- Wie sich die Hypothekenzinsen in der Vergangenheit entwickelt haben und in der Zukunft entwickelt werden, hängt von zahlreichen Faktoren ab.
- Ein bedeutender Einflussfaktor auf den Bauzins sind vor allem die Leitzinsen, die von den Zentralbanken wie der EZB festgelegt werden
- Durch sinkende Bauzinsen erhöhen sich meistens die Immobilienpreise, weil die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen steigt und somit entsprechend weniger freies Angebot vorhanden ist
Wissenswertes
Bedeutung des Bauzins für die Immobilienfinanzierung
Im Rahmen der Baufinanzierung zahlen Kreditnehmer Zinsen für ein Darlehen, das die Banken vergeben. Per Definition handelt es sich beim Bauzins bzw. beim Hypothekenzins um den Zinssatz, der zur Finanzierung einer Immobilie an die Bank zu zahlen ist. Im Vergleich zu anderen Zinsen zeichnen sich Bauzinsen fast immer dadurch aus, dass sie vergleichsweise niedrig sind. Die Bank muss beim Immobilienkredit den Bauzins sowohl als nominalen (Sollzins) als auch als effektiven Zinssatz angegeben.
Wie hoch ist der aktuelle Hypothekenzins 2021?
Aktuell bewegen sich die Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau, und das nahezu unabhängig von der gewählten Laufzeit. Trotzdem spielen mehrere Einflussfaktoren eine Rolle, wie zum Beispiel die Bonität des Kunden, die Zinsbindung oder wie viel Eigenkapital mit in die Finanzierung eingebunden werden kann.
Auf welchem Niveau sich die günstigsten Hypothekenzinsen Mitte 2021 bewegen, können Sie der folgenden Tabelle entnehmen. Dort werden die momentan niedrigsten Bauzinsen jeweils in Verbindung mit verschiedenen Zinsbindungen aufgeführt:
| Dauer Zinsbindung | Niedrigster Zinssatz ca. |
|---|---|
| 5 Jahre | 0,50 % |
| 10 Jahre | 0,60 % |
| 15 Jahre | 0,95 % |
| 20 Jahre | 1,20 % |
| 25 Jahre | 1,40 % |
Wie entwickelt sich der Hypothekenzins?
In den letzten zehn Jahren haben sich die Hypothekenzinsen nahezu ausschließlich in eine Richtung entwickelt, nämlich nach unten. Lagen die Bauzinsen vor gut zehn Jahren durchschnittlich noch bei über vier Prozent, so erhalten Sie einen Immobilienkredit heute teilweise schon zu einem Zins von 0,5 Prozent. Momentan gibt es hier allerdings eine Stagnation bei der Entwicklung, denn die Hypothekenzinsen bewegen sich kaum. Experten rechnen sogar damit, dass es in Kürze eine Trendwende geben könnte, sodass nach langer Zeit wieder mit deutlicher steigenden Bauzinsen zu rechnen ist.
Wie berechnen sich die Hypothekenzinsen?
Die Berechnung der Hypothekenzinsen nimmt die Bank individuell vor. Das Ergebnis ist eine Reihe von Einflussfaktoren, die wir im nächsten Abschnitt näher erläutern. Tatsächlich prüft der Kreditgeber die entsprechenden Daten und Zahlen (Einflussfaktoren), um einen noch wirtschaftlichen Bauzins zu ermitteln. Dabei geht es vor allem darum, den vom Kreditnehmer erhaltenen Zinssatz an andere Kunden in Form eines etwas niedrigeren Anlagezinses zu vergeben, sodass letztendlich noch ein Zinsgewinn entsteht. Dies ist natürlich in der momentanen Niedrigzinsphase nicht ganz einfach.
Was beeinflusst den Bauzins?
Zahlreichen Faktoren können den Bauzins beeinflussen, den jede Bank individuell und nach ihrem eigenen ermessen festlegen kann.
Dazu zählen vor allem:
- EZB-Leitzinsen
- Zinssituation am Markt
- Zinsen der anderen Banken
- Bonität des Kreditnehmers
- Eigenkapitalquote in der Finanzierung
- Sollzinsbindung und Laufzeit
- Sonstige Einflussfaktoren
Die wichtigste Einflussgröße für die Hypothekenzinsen sind definitiv die Kapitalmarktzinsen, also insbesondere die EZB-Leitzinsen. An diesem Leitzins orientieren sich die Banken, wenn sie ihre eigene Hypothekenzinsen festlegen. Aber auch die Zinsaussichten für die nächsten Monate und Jahre spielen eine Rolle, wenn die Kreditinstitute ihre eigene Hypothekenzinsen definieren. Zu den Einflussfaktoren zählen ferner die Bonität des Kunden und wie viel Eigenkapital mit in die Finanzierung eingebunden werden kann.
Bau- & Leitzins
Der Bauzinsen hängt vom Leitzins ab
Allgemeines ist bekannt, dass der Bauzins in erster Linie vom Leitzins abhängig ist. Doch warum ist das so? Der Leitzins ist derjenige Zinssatz, zu dem sich Banken bei der Europäischen Zentralbank oder einer anderen Zentralbank Geld leihen können. Zudem möchte die EZB mit einem niedrigeren Leitzins erreichen, dass die Banken ihre Kredite, zum Beispiel Immobiliendarlehen, ebenfalls zu einem sehr geringen Zins verleihen.
Damit sollen Investitionen und der Konsum der Verbraucher angekurbelt werden, wozu auch der Kauf von Immobilien zählt. Aus diesem Grund sind die Banken angehalten, sich vom Niveau her mit ihren Bauzinsen an dem EZB-Leitzins zu orientieren. Hebt die Europäische Zentralbank die Leitzinsen an, erhöhen auch die Banken ihre Bauzinsen. Senkt die Zentralbank die Leitzinsen hingegen, die bieten die meisten Kreditinstitute auch ihre Immobiliendarlehen zu einem günstigeren Zinssatz an.
So bestimmten Banken den Bauzins
Wie Banken den Bauzins festlegen, haben wir zuvor bereits kurz erläutert. Wichtig sind in dem Zusammenhang die Einflussfaktoren und das trotz niedriger Bauzinsen rechnerisch noch ein Zinsgewinn zu erreichen ist. Somit sind es auch die Anlagezinsen als wichtige Größe, welche die Banken für die Berechnung ihres Bauzinses berücksichtigen. Nehmen Kreditinstitute zum Beispiel für Tagesgelder Einlagen mit einem Zinssatz von 0,15 Prozent herein, können sie Immobilienkredite zum Beispiel noch gut zu einem Bauzins von 0,5 Prozent verleihen, denn dann würde ein Zinsgewinn von rechnerisch 0,35 Prozent entstehen.
Niedrige Bauzinsen erhöhen Immobilienpreise
Zunächst ist sicherlich der Zusammenhang zwischen niedrigen Bauzinsen und hohen Immobilienpreise nicht ganz klar. Bei näherer Betrachtung wird jedoch deutlich, warum geringe Hypothekenzinsen und steigende Immobilienpreise durchaus zusammen hängen. Wenn die Banken die Hypothekenzinsen reduzieren, was sie in den letzten zehn Jahren kontinuierlich getan haben, dann können sich mehr Verbraucher eine Immobilie leisten. Anders ausgedrückt: Durch sinkende Bauzinsen steigt die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen.
Eine steigende Nachfrage hat Märkten nahezu immer zur Folge, dass das Angebot geringer wird. Dies wiederum führt in einer Marktwirtschaft regelmäßig dazu, dass die Preise steigen. Der Zusammenhang zwischen sinkenden Bauzinsen und steigenden Immobilienpreisen ist demnach ganz einfach der, dass freie Immobilien aufgrund der steigenden Nachfrage knapper werden und daher der Preis regulierend höher wird.
Hypothekenzinsen wie lange festschreiben?
Wie lange Sie die Hypothekenzinsen festschreiben lassen sollten, hängt insbesondere von der aktuellen und der voraussichtlich zukünftigen Zinssituation ab. Bei hohen Bauzinsen wäre es natürlich richtig, sich für eine sehr kurze Zinsbindung oder sogar für ein variabel verzinsliches Baudarlehen zu entscheiden. Momentan haben wir allerdings noch die umgekehrte Situation, nämlich extrem niedrige Hypothekenzinsen. Das wiederum führt zu dem Ratschlag, die noch sehr günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.
Das bedeutet, dass Sie die Hypothekenzinsen derzeit für einen möglichst langen Zeitraum festschreiben lassen sollten, beispielsweise 15, 20 oder 25 Jahre. Hinzu kommt die durchaus nachvollziehbare Einschätzung, dass die Bauzinsen in den kommenden Jahren wieder steigen werden. Würden Sie sich beispielsweise für eine Zinsfestschreibung von lediglich fünf Jahren entscheiden, kann es durchaus sein, dass Sie nach 60 Monaten einen schon wesentlich höheren Zins als jetzt zahlen müssen. Mit einer sehr langen Sollzinsbindung reduzieren Sie zudem das Zinsänderungsrisiko für Ihre Anschlussfinanzierung, weil es dann nur noch eine relativ geringe Restschuld abzuzahlen gilt.