Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie eine Anschlussfinanzierung machen. Erfahren Sie jetzt worauf Sie achten sollten.

Wichtige Themen

Prolongation & Umschuldung

Bei einer Anschlussfinanzierung werden am häufigsten die Prolongation und die Umschuldung genutzt.

Zur Prolongation & Umschuldung

Forward-Darlehen

Wer sich möglichst frühzeitig günstige Zinsen sichern möchte, der greift auf ein Forward Darlehen zurück.

Zum Forward-Darlehen

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Von der Baufinanzierung gibt es grundsätzlich zwei Hauptarten, nämlich zum einen die Erst- und zum anderen die Anschlussfinanzierung. Mit der Erstfinanzierung ist gemeint, dass der Kreditnehmer erstmals ein Darlehen im Rahmen der Baufinanzierung aufnimmt, um zum Beispiel den Kauf der Immobilie zu finanzieren. Da die gewählte Zinsbindung bei diesem Immobilienkredit allerdings selten identisch mit der gesamten Rückzahlungsdauer ist, muss später nach Ablauf der Zinsbindung ein neues Darlehen aufgenommen werden oder eine Prolongation erfolgen. Dann wird von einer sogenannten Anschlussfinanzierung gesprochen.

Wie der Name vermuten lässt, schließt sich also diese Finanzierung an die vorherige Erstfinanzierung an. Wichtig zu wissen ist, dass die Konditionen bei der Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden, meistens nach Ablauf der vorherigen Zinsbindung. Darüber hinaus haben Kreditnehmer bei besonders günstigen Zinssätzen die Möglichkeit, sich den Kredit im Rahmen eines Forward Darlehens schon vor Ablauf der Zinsbindung zu sichern. Empfehlenswert ist stets, sich möglichst früh um die anstehende Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Wie läuft eine Anschlussfinanzierung ab?

Da sich die Anschlussfinanzierung an die Erstfinanzierung oder eine vorherige Anschlussfinanzierung anschließt, folgt sie seitens der Bank und auch im Hinblick auf den neuen Kredit einem bestimmten Ablauf. Dabei kommt es allerdings darauf an, ob es sich bei der Anschlussfinanzierung um eine Prolongation bzw. ein neues Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung handelt oder um eine Umschuldung, die vor Ablauf der Sollzinsbindung vorgenommen wurde. Gehen wir daher vom häufigsten Fall aus, nämlich dass sich die Anschlussfinanzierung an das Ende der vorherigen Zinsbindung anschließt.

In diesem Fall sollten Sie als Kreditnehmer rechtzeitig mit Ihrer Bank über die anstehende Anschlussfinanzierung verhandeln und ferner Angebote weiterer Kreditinstitute einholen. Wichtig ist vor allem, dass sich das neue Darlehen im Zuge der Baufinanzierung direkt an den Ablauf des bisherigen Kredites anschließt, denn sonst entsteht eine Finanzierungslücke. Sie müssen nämlich mit dem neuen Immobiliendarlehen die noch existierende Restschuld, die sich aus dem bisherigen Kredit ergibt, zurückzahlen. Dies ist natürlich nicht notwendig, wenn Sie sich mit Ihrer Bank über eine Prolongation zu den dann aktuellen Konditionen direkt nach Ablauf des Kredites einigen.

Sollten Sie sich bei der Anschlussfinanzierung für eine neue Bank entscheiden, muss zudem eine Übertragung der ins Grundbuch eingetragenen Grundschuld an den neuen Kreditgeber erfolgen. Dies geschieht, nachdem Sie die Restschuld bei der bisherigen Bank durch den neuen Kredit im Zuge der Anschlussfinanzierung abgelöst haben.

Wie hoch sind die Zinsen für die Anschlussfinanzierung?

Wie hoch die Zinsen für die Anschlussfinanzierung sind, entscheidet sich erst zum Zeitpunkt der Darlehensvergabe oder Prolongation (bei Verlängerung) des bisherigen Immobilienkredites. Mit Ausnahme des Forward Darlehens, bei dem Sie sich die Zinsen bereits teilweise Jahre vor der eigentlichen Anschlussfinanzierung sichern, kennen Sie die Zinsen vorher also nicht. Grundsätzlich haben die Zinsen allerdings einen erheblichen Einfluss auf die Anschlussfinanzierung, insbesondere bei der Frage, ob Sie sich die Anschlussfinanzierung frühzeitig mit einem Forward Darlehen sichern, den bisher Kredit vorzeitig ablösen oder eine Prolongation bei Ablauf der Zinsbindung vornehmen. Daher ist entscheidend, wie sich die Bauzinsen bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindung entwickeln, welche Form der Anschlussfinanzierung die beste Alternative darstellt.

Welche Kosten fallen an?

Bevor Sie sich zur Anschlussfinanzierung und insbesondere für eine der drei möglichen Varianten entscheiden, sollten Sie sich über eventuelle Kosten informieren. Vor allem bei der vorzeitigen Umschuldung und dem Forward Darlehen können zusätzliche Kosten entstehen, die Sie zum Beispiel bei einer Prolongation normalerweise nicht hätten. Für gewöhnlich sind es die folgenden Kosten, die im Zusammenhang mit der Anschlussfinanzierung stehen (können):

– Zinskosten (gewöhnlicher Kreditzins)
– Vorfälligkeitsentschädigung (vorzeitige Umschuldung)
– Zinsaufschlag (Forward Darlehen)
– Umschreibung im Grundbuch
– Evt. sonstige Gebühren

Natürlich fällt auch beim Kredit im Rahmen der Anschlussfinanzierung der normale Zinssatz an. Darüber hinaus kann es zu weiteren Kosten kommen. Entscheiden Sie sich beispielsweise für eine vorzeitige Umschuldung des Immobilienkredites noch während der Sollzinsbindung, darf die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Diese kann sogar so hoch ausfallen, dass sie die eventuell zukünftige Zinsersparnis durch die vorzeitige Umschuldung in einen neuen Immobilienkredit vollständig kompensiert.

Weitere Zusatzkosten können bei einem Forward Darlehen entstehen, nämlich in Form des Zinsaufschlages. Normalerweise berechnet die Bank beim Forwardkredit nämlich einen etwas höheren Zinssatz als das allgemeine Zinsniveau wiedergibt, wobei Sie sich auf der anderen Seite dafür eben die Zinsen schon teilweise Jahre im Voraus sichern können. Falls die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank vorgenommen wird, kommen zudem Kosten für die Umschreibung im Grundbuch und Übertragen der Grundschuld hinzu.

Anschlussfinanzierung vorzeitig kündigen?

Grundsätzlich haben Kreditnehmer nicht nur bei der Erstfinanzierung die Möglichkeit, das Darlehen vorzeitig zu kündigen, falls die Bank dem während der Zinsbindung zustimmen sollte. Diese Option besteht häufig ebenfalls bei der Anschlussfinanzierung. Daher stellen sich Kreditnehmer die berechtigte Frage, ob es sinnvoll sein kann, die Anschlussfinanzierung vorzeitig zu kündigen. Pauschal lässt sich allerdings keine Antwort geben, sondern es ist stets vom aktuellen und voraussichtlich zukünftigen Zinsniveau abhängig, ob eine vorzeitige Ablösung der Anschlussfinanzierung sinnvoll ist.

Empfehlenswert ist das vorzeitige Kündigen einer Anschlussfinanzierung vor allem dann, wenn das Zinsniveau am Markt seit Abschluss der Anschlussfinanzierung gesunken ist und Sie daher einen neuen Immobilienkredit zu günstigeren Konditionen erhalten könnten. Dann müssen Sie allerdings die voraussichtlich zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung mit einkalkulieren. Eine Kündigung ist nur dann sinnvoll, wenn trotz der Vorfälligkeitsentschädigung durch den neuen, günstigeren Kredit insgesamt noch eine Zinsersparnis verbleibt.

Das Gleiche gilt unter der Voraussetzung, dass von zukünftig steigenden Bauzinsen auszugehen ist und Sie momentan ein variabel verzinsliches Darlehen in Anspruch nehmen. Der positive Aspekt dabei ist allerdings, dass die Bank in dem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. An der Stelle kann es somit sinnvoll sein, das variabel verzinsliche Darlehen vorzeitig zu kündigen und in einen Immobilienkredit mit Sollzinsbindung umzuschulden.

Anschlussfinanzierung vs. Bausparvertrag

Nicht selten besteht eine vorzunehmende Anschlussfinanzierung zumindest in Teilen aus einen Bausparvertrag. Kreditnehmer haben dann bereits Jahre vorher einen Bausparvertrag abgeschlossen und können sowohl das Bausparguthaben in Form einer Sondertilgung als auch das zur Verfügung gestellte Bauspardarlehen nutzen, um dies mit in die Anschlussfinanzierung einzubinden. Generell stellen sich viele Kreditnehmer allerdings die Frage, ob sie später eine Anschlussfinanzierung mit einem gewöhnlichen Immobiliendarlehen vornehmen oder sich stattdessen für den Abschuss eines Bausparvertrages entscheiden sollen.

Der große Vorteil des Bausparvertrages ist, dass Sie bereits mit Abschluss wissen, welchen Zinssatz Sie später für das Bauspardarlehen zahlen müssen. Damit haben Sie im Zuge der Anschlussfinanzierung kein Zinsrisiko, falls der Bausparvertrag in Form des Guthabens und des Bauspardarlehens ausreicht, um die spätere Restschuld abzulösen. Auf der anderen Seite kann es natürlich sein, dass die Zinsen in den nächsten Jahren sinkenden und Sie mit einem gewöhnlichen Anschlusskredit der Bank günstiger fahren würden, als mit dem entsprechenden Bauspardarlehen. Es hängt also auch hier wieder in großem Umfang von der Zinssituation und der voraussichtlich Zinsentwicklung ab, ob die Anschlussfinanzierung mittels Immobiliendarlehen, beispielsweise einem Annuitätendarlehen, oder dem Bausparvertrag bzw. Bauspardarlehen die bessere Alternative darstellt.

So funktioniert eine Anschlussfinanzierung

Nach einer Erstfinanzierung steht im Zuge einer Baufinanzierung oft als Prolongation oder neues Darlehen eine Anschlussfinanzierung auf den Plan. Meistens ist dies nach Ablauf der Zinsbindung der Fall, also nach 10, 15 oder 20 Jahren. In unserem Beitrag erfahren Sie unter anderem, worum es sich bei einer Anschlussfinanzierung handelt und wie diese abläuft. Zudem informieren wir Sie darüber, wie hoch die Zinsen für eine solche Finanzierung sind, wie Sie die Anschlussfinanzierung berechnen und welche Varianten es in der Praxis gibt.

Alles wichtige auf einen Blick

Je nach Art der Anschlussfinanzierung kommt diese entweder während oder nach Ablauf der Zinsbindung zum Tragen
Es gibt mehrere Arten der Anschlussfinanzierung, insbesondere die Umschuldung, die Prolongation sowie das Forward Darlehen
Wie hoch die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung sind, hängt stets vom aktuellen Marktzinsniveau und davon ab, welchen Zinssatz die Bank individuell berechnet
Eine vorzeitige Anschlussfinanzierung ist dann sinnvoll, wenn das Zinsniveau relativ niedrig und der neue Kredit somit günstig ist.

Wissenswertes

Wann ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll?

Eine Anschlussfinanzierung ist immer dann sinnvoll bzw. sogar notwendig, wenn die Dauer der Sollzinsbindung geringer als die gesamte Laufzeit des Immobilienkredites ist. Nehmen wir an, dass Sie sich für eine Zinsbindung von 15 Jahren entschieden haben, der gesamte Darlehensbetrag von beispielsweise 300.000 Euro allerdings erst in 30 Jahren vollständig getilgt ist. Daraus wiederum resultiert, dass nach Ablauf der Zinsbindung mindestens noch eine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Lediglich bei variabel verzinslichen Immobiliendarlehen oder bei sogenannten Volltilgerdarlehen, bei denen Zinsbindung und Gesamtlaufzeit identisch sind, muss anschließend keine Anschlussfinanzierung mehr vorgenommen werden.

Über eine vorzeitige Anschlussfinanzierung sollten Sie insbesondere nachdenken, wenn die Zinsen momentan besonders günstig sind oder / und von zukünftig steigenden Zinssätzen auszugehen ist. Dann lohnt sich eventuell eine sofortige Umschuldung in einen neuen Immobilienkredit oder zumindest die Aufnahme eines Forward Darlehens, mit dem Sie sich die Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung sichern.

Berechnung

Anschlussfinanzierung für Baufinanzierung berechnen

Die Berechnung der Anschlussfinanzierung für die Baufinanzierung ist deshalb recht einfach, weil diese im Grunde identisch mit der Berechnung der Erstfinanzierung ist. Der Unterschied zwischen Erst- und Anschlussfinanzierung besteht lediglich darin, dass die aktuelle Restschuld natürlich (deutlich) geringer als die ursprünglich aufgenommen Darlehenssumme im Zuge der Erstfinanzierung ist. Um die monatliche Kreditrate im Zuge der Anschlussfinanzierung zu berechnen, benötigen Sie also lediglich die abzulösende Restschuld, den von der Bank veranschlagten Zins und den gewünschten Tilgungssatz. Wie auf Basis unterschiedlicher Variablen die Berechnung der monatlichen Rate stattfinden kann, zeigt unserer folgenden Tabelle mit einigen Beispielen:

	Beispiel 1	Beispiel 2	Beispiel 3
Restschuld	150.000 €	100.000 €	75.000 €
Zinssatz	1,2 %	0,95 %	1,45 %
Tilgungssatz	4 %	5 %	6 %
Monatliche Rate	650 €	495,83 €	465,62 €

Beispielrechnungen

Varianten

Arten der Anschlussfinanzierung

Mit Anschlussfinanzierung ist jede Form von Baufinanzierung gemeint, die sich an eine Erstfinanzierung anschließt. Nicht immer beginnt die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der vorherigen Zinsbindung, denn es gibt verschiedene Varianten. Dazu zählt in erster Linie die Prolongation, die Umschuldung sowie das Forward Darlehen.

Prolongation

Mit Prolongation (Verlängerung) ist eine Anschlussfinanzierung gemeint, im Zuge derer Sie bis zum Ablauf der Sollzinsbindung warten und dann bei der gleichen Bank den Baukredit bzw. die fällige Sollzinsbindung schlichtweg verlängern. Kennzeichend für eine Prolongation ist demzufolge, dass Sie auch die Anschlussfinanzierung bei Ihrer bisherigen Bank durchführen und nur die neuen Konditionen für das anschließende Immobiliendarlehen aushandeln. Der folgenden Tabelle können Sie zum einen die Vor- und Nachteile einer Prolongation entnehmen und zum anderen, für wen diese empfohlen wird.

Vorteile

Weniger Aufwand, da kein Bankwechsel
Keine Kosten Änderung Grundbuch
Oft keine erneute Bonitätsprüfung
Auf aktuelles Zinsniveau reagieren

Nachteile

Andere Angebote wären oft günstiger
Evtl. zu starke Bindung an Hausbank
Zinsrisiko zum Ablauf der Zinsbindung

Für wen geeignet

Hausbanktreue Kunden
Wenig Aufwand haben

Umschuldung

Die zweite Art der Anschlussfinanzierung ist eine Umschuldung. Davon wird gesprochen, wenn Sie den bisherigen Kredit entweder vor Ablauf der Zinsbindung ablösen oder zum Fälligkeitszeitpunkt durch ein neues Immobiliendarlehen bei einer anderen Bank tilgen. Demzufolge gibt es sowohl eine vorzeitige als auch eine planmäßige Umschuldung, die dann nach Ablauf des bisherigen Kredites ansteht. Welche Vor- und Nachteile die Umschuldung in beiden Fällen hat für und wen welche Variante empfehlenswert ist, entnehmen Sie bitte unserer nachfolgenden Tabelle.

Vorteile

Zinsersparnis durch vorzeitige Umschuldung
Günstige Angebote als bei Hausband

Nachteile

Größerer Aufwand durch Bankdwechsel
Mehrkosten Änderung Grundschuld
Vorfälligkeitsentschädigung
Bonitätsprüfung der neuen Bank

Für wen geeignet

Preissensible Kunden
Mehraufwand kein Problem

Forward Darlehen

Das Forward Darlehen ist ein besonderer Kredit, der ausschließlich im Zuge einer Anschlussfinanzierung gewählt werden kann. Das wesentliche Merkmal ist, dass Sie die Konditionen für das Darlehen mit der Bank bereits Monate oder sogar Jahre vor der planmäßigen Anschlussfinanzierung vereinbaren. Nehmen wir also an, dass Ihre Zinsbindung noch drei Jahre läuft, Sie sich aber dennoch die aktuell günstigen Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung sichern möchten. In dem Fall wäre das Forward Darlehen die ideale Lösung. Welche Vor- und Nachteile zu beachten sind, erfahren Sie in unserer folgenden Tabelle.

Vorteile

Zinssicherheit schon Jahre vorab
Günstige Zinsen im Vorfeld sichern
Kalkulationssicherheit

Nachteile

Zinsaufschlag
Bindung an „zu hohe“ Zinsen
Mehraufwand Grundbuch / Kosten

Für wen geeignet

Sehr sicherheitsorientiert
Zinssicherheit Hauptanliegen

Vor- & Nachteile

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Ob eine Anschlussfinanzierung eine gute Wahl ist, lässt sich häufig erst im Nachhinein feststellen. Allerdings entscheiden sich Kreditnehmer im Grunde schon bei der Erstfinanzierung dafür, ob später eine reguläre Anschlussfinanzierung notwendig wird oder nicht, nämlich durch die Wahl der Sollzinsbindung und deren Dauer. Aus dem Grund möchten wir in der folgenden Tabelle noch einmal die wichtigsten Vor- und Nachteile der Anschlussfinanzierung im Allgemeinen festhalten.

Vorteile

Oft moderatere Kreditrate als Volltilgerdarlehen
Höhere Flexibilität
Drei Varianten möglich
Umstrukturierung der Baufinanzierung möglich
Eventuelle Zinsersparnis gegenüber Volltilgerdarlehen

Nachteile

Zinsrisiko bei Ablauf Erstfinanzierung
Kosten bei vorzeitiger Umschuldung
Zinsaufschlag bei Forward-Darlehen
Zusatzkosten bei Bankwechsel
Evtl. auf Hochzinsniveau notwendig