Sollzinsbindung in der Baufinanzierung

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Im Rahmen einer Baufinanzierung nutzen die meisten Kreditnehmer seit Jahren bei den entsprechenden Immobiliendarlehen eine Sollzinsbindung. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass man sich in der Niedrigzinsphase die günstigen Zinsen lange sichern möchte. In unserem Beitrag gehen wir näher darauf ein, worum es sich bei der Sollzinsbindung handelt, welche Laufzeiten üblich sind und worin die Vor- und Nachteile einer kurzen bzw. langen Zinsbindung bestehen.

Definition

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Was ist die Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung wird häufig ebenfalls als Zinsfestschreibung bezeichnet. Es handelt sich um eine Zinsbindungsfrist, die dazu führt, dass die Bank bis zum Ende der vereinbarten Sollzinsbindung keinerlei Anpassungen an dem mit dem Kreditnehmer vereinbarten Zinssatz vornehmen darf. Der Name Sollzinsbindung bedeutet also, dass der vereinbarte Zinssatz fest für die ebenfalls vereinbarte Dauer gebunden ist. Weder der Kreditnehmer noch der Kreditgeber haben bis zum Auslauf der Sollzinsbindung das Recht, eine Zinsänderung vornehmen.

Laufzeiten

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Welche Laufzeiten gibt es?

In der Praxis bietet heutzutage jede Bank eine Sollzinsbindung an. Dabei können sich die Kreditnehmer nahezu immer zwischen unterschiedlichen Laufzeiten entscheiden. Je nach Kreditinstitut gibt es meistens die folgenden Angebote, die sich auf die Dauer der Zinsbindung beim Darlehen beziehen:

Manche Kreditinstitute bieten ihren Kunden sogar an, dass die Zinsen für die gesamte Laufzeit und somit die Rückzahlungsdauer des Kredites gebunden sind. In dem Fall hat der Kreditnehmer den großen Vorteil, dass es kein Zinsänderungsrisiko für ihn mehr gibt. Die Zinsfestschreibung ist dann nämlich identisch mit der gesamten Rückzahlungsdauer des Darlehens. Solche Kredite werden in der Regel auch als Volltilgerdarlehen bezeichnet.

Kurze oder lange Sollzinsbindung?

Dass die Sollzinsbindung in der Niedrigzinsphase die deutlich empfehlenswertere Variante als das variabel verzinsliche Darlehen ist, ist im Allgemeinen unbestritten. Nicht ganz so einfach ist allerdings die Frage zu beantworten, ob eine kurze oder lange Sollzinsbindung sinnvoller ist. Hier kommt es nämlich nicht nur darauf an, wie sich das aktuelle Zinsniveau gestaltet. Vielmehr ist es wichtig, möglichst genau einzuschätzen, wie die Zinsentwicklung in den kommenden Jahren aussehen wird.

Deutet sich zum Beispiel an, dass die Zinsen in den nächsten zwei bis drei Jahren steigen würden, wäre eine möglichst lange Sollzinsbindung sehr sinnvoll. Ist hingegen davon auszugehen, dass die Bauzinsen vielleicht sogar noch etwas absinken können, wäre vermutlich eine relativ kurze Zinsbindung die bessere Alternative. Da allerdings selbst Experten selten mit größerer Wahrscheinlichkeit vorhersagen können, wie sich die Kreditzinsen bzw. EZB-Zinsen in den nächsten Jahren entwickeln werden, ist dies immer mit einer gewissen Unsicherheit verbunden, ob eine kurze oder lange Zinsbindung im Endeffekt die bessere Wahl gewesen sind.

Vor- & Nachteile

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Vor- und Nachteile einer kurzen Zinsbindung

Sowohl für eine kurze Zinsbindung als auch bei der langen Zinsbindung gibt es Vor- und Nachteile. Oft lässt sich allerdings erst im Nachhinein feststellen, ob die getroffene Wahl der Zinsfestschreibung richtig oder falsch gewesen ist. Viel hängt davon ab, wie sich die Zinsen in den nächsten Monaten und Jahren letztendlich entwickelt haben.

Daher gibt es einige Vor- und Nachteile, die eine kurze Sollzinsbindung mit sich bringt und Sie der folgenden Tabelle entnehmen können.

Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung

Nicht nur die kurze, sondern ebenfalls eine lange Zinsbindung hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Ein großer Vorteil der langen Zinsbindung ist, dass der Kreditnehmer später nur noch eine relativ geringe Restschuld abzahlen muss und dementsprechend ein vergleichsweise niedriges Zinsänderungsrisiko hat. Weitere Vorteile und einige Nachteile können Sie der folgenden Tabelle entnehmen.

Beispielrechnung

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Beispielrechnung: 15 vs. 25 Jahre

Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich deshalb für eine lange Sollzinsbindung von beispielsweise 15 oder 25 Jahren, weil sie während der gesamten Dauer der Zinsfestschreibung eine hohe Kalkulations- und Zinssicherheit haben. Die Bank darf den Zinssatz nicht ändern und somit wird der Anteil der Zinsen an der Gesamtrate immer geringer. Hinzu kommt bei der langen Zinsbindung der Vorteil, dass die Restschuld später relativ niedrig ist und dementsprechend das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung nur noch auf eine vergleichsweise geringe Restdarlehenssumme anzuwenden ist.

In der folgenden Beispielrechnung möchten wir gegenüberstellen, wie hoch die Restschuld eines Kredites von ursprünglich 300.000 Euro nach 15 bzw. 25 Jahren Sollzinsbindung noch ist.

Bei einer sehr langen Sollzinsbindung von 25 Jahren ist von der ursprünglichen Darlehenssumme in Höhe von 300.000 Euro also nur noch eine Restschuld von rund 37.000 Euro vorhanden. Das bedeutet für den Kreditnehmer ein nur noch geringes Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung.

Ende der Sollzinsbindung

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Was passiert nach Ende der Sollzinsbindung?

In wenigen Fällen ist das Ende der Sollzinsbindung gleichsam das Ende der gesamten Rückzahlungsdauer des Baukredites, sodass das Immobiliendarlehen vollständig getilgt ist. Stattdessen schließt sich am Ende der Sollzinsbindung normalerweise die sogenannte Anschlussfinanzierung an. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer ein weiteres Immobiliendarlehen braucht, bis seine Schuld vollständig getilgt wurde.

Der Kunde vereinbart also nach Ablauf der Zinsbindung mit der Bank neue Konditionen für das anschließende Anschlussdarlehen. Dabei kann er sich selbstverständlich entscheiden, ob er den neuen Baukredit bei der gleichen Bank abschließen oder sich für ein anderes Kreditinstitut entscheiden möchte. Zudem hat er bei der Anschlussfinanzierung wiederum die Wahlmöglichkeit, sich für ein variabel verzinsliches Baudarlehen oder für einen Immobilienkredit mit Sollzinsbindung zu entscheiden.