Prolongation oder Umschuldung: die Unterschiede

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Im Bereich der Anschlussfinanzierung stehen Kreditnehmern mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Am häufigsten genutzt werden zum einen die Prolongation und zum anderen die Umschuldung. Doch worin bestehen eigentlich die Unterschiede zwischen diesen zwei Varianten? In unserem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zur Prolongation, zur Umschuldung, wie diese ablaufen und worin die wesentlichen Unterschiede bestehen.

Definition

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Prolongation: was bedeutet das?

Die Prolongation ist eine durchaus häufigere Variante der Anschlussfinanzierung. Sie beinhaltet die Verlängerung des Kredites bei der gleichen Bank. Das bedeutet: Nach Ablauf der Zinsbindung oder der zuvor vereinbarten Laufzeit handeln Sie mit Ihrer jetzigen Bank neue Konditionen aus, um erneut ein Immobiliendarlehen zu erhalten.

Wann ist eine Prolongation sinnvoll?

Den Kredit bei der gleichen Bank zu verlängern kann aus mehreren Gründen sinnvoll sein. Im optimalen Fall unterbreitet Ihnen das Kreditinstitut schlichtweg ein tolles Angebot mit den besten Konditionen am Markt. Dies ist allerdings eher selten der Fall, denn im Prinzip gibt es fast immer andere Banken, die bessere Konditionen für die Finanzierung offerieren.

Ein anderer Grund für die Prolongation kommt hingegen häufiger zum Tragen, nämlich dass der Kreditgeber aufgrund der längeren Geschäftsbeziehung bereit ist, Sonderkonditionen zu vergeben oder zum Beispiel eine kostenlose Sondertilgung zuzulassen. Darüber hinaus entfällt in der Regel die – erneute – Bonitätsprüfung bei einer Prolongation. Wechseln Sie hingegen zu einer anderen Bank, wird dort immer eine Prüfung der Kreditwürdigkeit vorgenommen.

Wie läuft die Prolongation ab?

Die Verlängerung des Immobiliendarlehens im Zuge der Anschlussfinanzierung tritt immer dann in Kraft, wenn die vereinbarte Sollzinsbindung bzw. Laufzeit des Darlehens beendet ist. In diesem Fall unterbreitet Ihnen die Bank ein neues Angebot. Dieses enthält die aktuellen Konditionen für die Anschlussfinanzierung, also insbesondere den Zinssatz. Dieses Angebot können Sie akzeptieren oder ablehnen. Nehmen Sie das Kreditangebot an, wird praktisch ein neuer Immobilienkredit abgeschlossen, woraus sich die folgenden Konditionen der Finanzierung ergeben:

Die Prolongation verläuft also ganz einfach, nämlich indem Sie bei der gleichen Bank ein neues Immobiliendarlehen mit den dann gültigen Konditionen aufnehmen.

Umschuldung

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Umschuldung: was bedeutet das?

Der grundsätzliche Unterschied zwischen einer Umschuldung und der Prolongation besteht darin, dass Sie sich mit der Umschuldung des Kredites für eine andere Bank entscheiden. Sie verlängern also Ihr existierendes Immobiliendarlehen nicht beim gleichen Kreditgeber, sondern nehmen ein neues Darlehen bei einer anderen Bank auf. Dabei kann die Umschuldung entweder planmäßig zum Ablauf der Zinsbindung vorgenommen werden oder vorzeitig, sodass Sie Ihren Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung ablösen. In dem Fall sollten Sie sich allerdings über eine Vorfälligkeitsentschädigung informieren, die von den meisten Banken bei einer vorzeitigen Umschuldung berechnet wird.

Wann ist eine Umschulung sinnvoll?

Die Umschuldung wird als mögliche Variante der Anschlussfinanzierung in der Praxis ebenfalls relativ häufig vorgenommen. Ein Hauptgrund ist definitiv, dass nach Ablauf der Zinsbindung andere Banken bessere Angebote als Ihr jetziger Kreditgeber machen. Bietet Ihnen die Bank also zum Beispiel eine Prolongation das Immobiliendarlehen zu einem Zins von 1,1 Prozent an, finden sich jedoch bei anderen Kreditinstituten Zinsangebote von unter einem Prozent, wäre eine Umschuldung definitiv wirtschaftlich sinnvoll. Ein weiterer Grund kann darin bestehen, dass Sie mit dem Service der Bank nicht mehr zufrieden sind oder aus anderen Gründen wechseln möchten.

Eine Umschuldung kann nicht nur zum Ablauf der Zinsbindung sinnvoll sein, sondern unter Umständen bereits vor dem Ende der Laufzeit des Kredites. Dies gilt insbesondere unter der Voraussetzung, dass die Kreditzinsen seit Aufnahme des Immobiliendarlehens gesunken sind. Das ist zum Beispiel in der aktuellen Niedrigzinsphase der Fall, in der zahlreiche Kreditnehmer für ihr bisheriges Immobiliendarlehen einen (deutlich) höheren Zins zahlen, als sie momentan von einer Bank im Rahmen eines Angebotes offeriert bekommen würden. Rechnerisch lohnt sich die Umschuldung allerdings nur dann, wenn die zukünftige Zinsersparnis nicht geringer als eine Vorfälligkeitsentschädigung ist.

Wie läuft die Umschuldung ab?

Am ehesten ist eine Umschuldung mit einer Erstfinanzierung zu vergleichen, wenn es um deren Ablauf geht. Im ersten Schritt sollten Sie die Angebote der Banken miteinander vergleichen, damit Sie sich für einen möglichst günstigen Kredit entscheiden können. Bei der ausgewählten Bank beantragen Sie dann ein Immobiliendarlehen, mit dem Sie die Restschuld Ihres bisherigen Kredites ablesen können. Dies gilt übrigens sowohl für planmäßige als auch vorzeitige Umschuldungen. Genehmigt die neue Bank den Darlehensantrag, wird diese Finanzierung zunächst abgeschlossen. Mit dem zur Verfügung gestellten Kreditbetrag können Sie anschließend das Darlehen beim bisherigen Kreditgeber ablösen und somit die Umschuldung abschließen.

Prolongation oder Umschulung?

Bei der Prolongation auf der einen und der Umschuldung auf der anderen Seite handelt es sich die um die mit Abstand häufigsten Varianten, die im Rahmen einer Anschlussfinanzierung zur Verfügung stehen. Daher stellt sich für zahlreiche Kreditnehmer die Frage, worin die Unterschiede bestehen und ob die Prolongation oder die Umschuldung vorteilhafter ist.

Aus diesem Grund können Sie unserer folgenden Tabelle übersichtlich entnehmen, worin die Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung bestehen.

Vor- & Nachteile

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Vor- und Nachteile der Prolongation

Vor- und Nachteile der Umschuldung