Darlehensarten
Viele Wege führen nach Rom. So auch bei der Wahl der richtigen Darlehensart für Ihr Finanzierungsvorhaben.
Darlehen im Detail
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen wird mit Abstand am häufigsten als Darlehensart in der Baufinanzierung eingesetzt.
Volltilgerdarlehen
Das Volltilgerdarlehen ist eine besondere Variante des Tilgungsdarlehens, die von einigen Banken angeboten wird.
Häufig gestellte Fragen
Überblick Darlehensarten
Vor- und Nachteile aller Darlehensarten für eine Immobilienfinanzierung
Alles wichtige auf einen Blick
- Innerhalb der Immobilienfinanzierung gibt es diverse Darlehensarten, die vom Kreditnehmer genutzt werden können
- Mit Abstand am häufigsten wird das Annuitätendarlehen in Anspruch genommen
- Zu den weiteren Darlehensarten zählen beispielsweise das endfällige Darlehen, das Tilgungsdarlehen, das Volltilgerdarlehen, der Bausparkredit oder auch ein KfW-Darlehen
Bekannte Darlehensarten
Annuitätendarlehen
Definition & Konditionen
Das Annuitätendarlehen ist das mit Abstand am häufigsten genutzte Darlehen, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. Es kennzeichnet sich dadurch, dass innerhalb der Kreditrate die Tilgung erfolgt und Zinsen zu zahlen sind. Dabei findet eine regelmäßige Tilgungsverrechnung statt. Demzufolge sinkt der Zinsanteil im Laufe der Jahre immer weiter ab, während der Tilgungsanteil an der Rate steigt. In der Niedrigzinsphase zeichnen sich Annuitätendarlehen durch günstige Konditionen aus, denn momentan liegt der Zinssatz bei teilweise unter 0,7 Prozent für eine Zinsbindung von fünf Jahren.
Vor- & Nachteile
Geeignet sind Annuitätendarlehen vor allem für Kreditnehmer, die eine hohe Kalkulationssicherheit haben möchten. Im Zuge der Sollzinsbindung kann sich der Zinssatz nicht ändern. Zudem weiß der Kreditnehmer immer genau, welchen Anteil die Tilgung und der Zins an der monatlichen Rate haben. Da die Kreditrate während der gesamten Zinsbindung identisch bleibt, führt dies zu einer höheren Transparenz und guten Übersicht.
- mehr über das Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
Definition & Konditionen
Beim Berechnen eins Hypothekenkredites werden Sie feststellen, dass es je nach Darlehensart unterschiedliche Anteile und Entwicklungen von Tilgung und Zinsen gibt. Ein gutes Beispiel ist eine zweite Darlehensart, die im Zuge der Baufinanzierung häufiger eingesetzt wird, nämlich das Tilgungsdarlehen. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen nimmt die Tilgung als Anteil an der monatlichen Rate nicht im Laufe der Jahre zu, sondern bleibt stets identisch.
Die Konditionen beinhalten beim Tilgungsdarlehen also zum Beispiel, dass Sie sich für eine Tilgung von fünf Prozent entscheiden und somit wissen, dass der Immobilienkredit exakt in 20 Jahren abbezahlt sein wird. Daraus wiederum resultiert, dass die monatliche Kreditrate aufgrund der Tilgungsverrechnung und dem geringer werdenden Zinsanteil nach und nach sinkt.
Vor- & Nachteile
Ein besonderer Vorteil des Tilgungsdarlehens ist die bereits angesprochene, kontinuierlich sinkende Darlehensrate. Da viele Menschen im Alter weniger Geld zur Verfügung haben, ist es natürlich begrüßenswert, wenn die monatliche Belastung in Form der Kreditrate abnimmt. Trotzdem besteht eine hohe Kalkulationssicherheit und Sie wissen genau, innerhalb welches Zeitraums Sie schuldenfrei sind. Ein möglicher Nachteil eines Tilgungsdarlehens ist, dass die Angebote nicht ganz so vielfältig sind. Zudem fällt die Gesamtlaufzeit durch die Verringerung der monatlichen Rate größer aus, als wenn – wie beim Annuitätendarlehen – der Tilgungsanteil nach und nach steigen würde.
Volltilgerdarlehen
Definition & Konditionen
Eine besondere Variante des Tilgungsdarlehens ist das sogenannte Volltilgerdarlehen. Dieses beinhaltet, dass später keine Anschlussfinanzierung mehr notwendig ist. Dies folgt daraus, dass die gesamte Laufzeit des Kredites und die Sollzinsbindung identisch sind. Wenn die Darlehenslaufzeit also beispielsweise 25 Jahre beträgt, wäre die Zinsbindung ebenfalls 25 Jahre. Solche Volltilgerdarlehen werden allerdings nur von vergleichsweise wenige Banken angeboten.
Vor- & Nachteile
Ein großer Vorteil besteht beim Volltilgerdarlehen darin, dass das Zinsrisiko völlig ausgeschaltet werden kann. Über die gesamte Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Kredites ist der Zinssatz nämlich garantiert und kann seitens der Bank nicht verändert werden. Daraus erfolgt auch die hohe Transparenz und enorme Kalkulationssicherheit, mit welcher das Volltilgerdarlehen ausgestattet ist. Ein Nachteil kann darin bestehen, dass Banken beim Volltilgerdarlehen selten die Möglichkeit offerieren, zwischenzeitliche Sondertilgungen oder Sonderzahlungen vorzunehmen.
- mehr über das Volltilgerdarlehen
Bauspardarlehen
Definition & Konditionen
Eine weitere Darlehensart, die im Zuge einer Immobilienfinanzierung häufiger zum Einsatz kommt, ist das Bauspardarlehen. Dieser Kredit kann allerdings nicht spontan aufgenommen werden, sondern wird ausschließlich im Zuge eines Jahre zuvor abgeschlossenen Bausparvertrages vergeben. Bei den Konditionen haben Bauspardarlehen definitiv Stärken. Die Zinsen sind oft noch günstiger als bei Annuitätendarlehen oder sonstigen Bankkrediten, die im Zuge der Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zudem sind sowohl die Zins- als auch Tilgungskonditionen für den gesamten Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Bauspardarlehens garantiert.
Vor- & Nachteile
Ein deutlicher Vorteil des Bauspardarlehens ist zum einen der sehr günstige Zins und zum anderen die hohe Kalkulationssicherheit. Alle Konditionen sind über den gesamten Zeitraum garantiert und können sich nicht ändern, weder die Tilgung noch der Zinssatz. Ein weiterer Vorteil ist, dass in der Regel Sondertilgungen problemlos und meistens kostenfrei möglich sind. Der Hauptnachteil besteht beim Bauspardarlehen sicherlich darin, dass dieses nicht spontan aufgenommen werden kann.
KfW-Darlehen
Definition & Konditionen
Im Rahmen einer Baufinanzierung sollten sich bei Ihrer Bank stets nach der Möglichkeit von Förderdarlehen erkundigen. In Deutschland gibt es diesbezüglich insbesondere KfW-Darlehen, die im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung zur Verfügung gestellt werden. Die Zinskonditionen sind äußerst günstig. Nicht selten erhalten Kreditnehmer sogar einen Tilgungszuschuss. Beantragt wird das KfW-Darlehen normalerweise über die Hausbank. Umfangreiche Informationen erhalten Sie auf der Webseite der KfW-Bank.
Vor- & Nachteile
Ein Vorteil der KfW-Darlehen sind besonders günstige Zinskonditionen. Diese liegen meistens noch einmal niedriger als bei gewöhnlichen Annuitätendarlehen oder auch bei Bausparkrediten. Zudem kann es einen Tilgungszuschuss geben, falls es sich um eine bestimmte Energiesparklasse bei dem Haus handelt. Nachteilig ist vor allem, dass die Darlehenssummen begrenzt sind. Für Privatpersonen werden meistens ausschließlich KfW-Kredite zur Verfügung gestellt, die für gewöhnlich eine maximale Darlehenssumme von 50.000 Euro haben. Sie können Ihre gesamte Baufinanzierung, sowohl die Erst- als auch die Anschlussfinanzierung, demnach normalerweise nicht vollständig über einen KfW-Kredit bestreiten.
Weniger bekannte Darlehensarten
Endfälliges Darlehen
Definition & Konditionen
Eine Variante von Darlehen, die mittlerweile innerhalb der Immobilienfinanzierung deutlich seltener als früher eingesetzt wird, ist das sogenannte endfällige Darlehen. Charakteristisch ist, dass die monatliche Rate nur aus den Zinsen, nicht jedoch aus der Tilgung besteht. Stattdessen wird das endfällige Darlehen am Laufzeitende in einer Summe in vollem Umfang seitens des Kreditnehmers getilgt. Dazu muss dieser die Tilgung allerdings zum Laufzeitende anderweitig ansparen, beispielsweise in Form einer Kapitallebensversicherung oder eines Fondssparplans.
Aufgrund der nicht erfolgenden Tilgung während der Laufzeit findet auch keine Tilgungsverrechnung statt. Daher sind die Konditionen beim endfälligen Darlehen ungünstiger, weil Sie für den gesamten Zeitraum Zinsen auf den ursprünglichen Darlehensbetrag zahlen. Da inzwischen die Kapitalmarktzinsen für Anlageformen sehr gering sind, lässt sich dieser Nachteil auch nicht mehr – wie früher – durch eine gute Rendite beim Ansparen kompensieren.
Für wen geeignet?
Geeignet sind endfällige Darlehen insbesondere für Personen, die eine monatlich relativ geringe Rate wünschen, da diese nicht den Tilgungsanteil beinhaltet. Allerdings muss auf der anderen Seite gewährleistet sein, dass zum Laufzeitende die gesamte Kreditsumme zur Verfügung steht, da die Tilgung dann komplett erfolgen muss.
Vor- & Nachteile
Der Vorteil eines endfälligen Darlehens bestand in früheren Zeiten darin, dass durch das Ansparen der Tilgung beispielsweise durch eine Kapitallebensversicherung in der Summe die Rendite höher als die zu zahlenden Zinsen bzw. der Nachteil durch die nicht stattfindende Tilgungsverrechnung war. Somit musste der Kreditnehmer in der Summe weniger Geld zurückzahlen, als er aufgenommen hatten.
Dieser ehemalige Vorteil ist allerdings mittlerweile oft zu einem Nachteil geworden, weil die Kapitalmarktzinsen auf einen so geringen Niveau sind, dass sich dieser Effekt nicht mehr erzielen lässt. Zudem ist es natürlich ein erheblicher Nachteil, dass das endfällige Darlehen später in einer Summe zurückgezahlt werden muss. Dies bedeutet für den Kreditnehmer durchaus ein größeres finanzielles Risiko.
Fremdwährungsdarlehen
Definition & Konditionen
Eine besondere Form des endfälligen Darlehens ist das Fremdwährungsdarlehen. Dieses wird allerdings aufgrund des hohen Risikos recht selten in der Immobilienfinanzierung eingesetzt, kann aber durchaus einen Anteil am Finanzierungsmix haben. Das wesentliche Merkmal des Fremdwährungsdarlehens besteht darin, dass sowohl die Auszahlung als auch die Rückzahlung des Kredites in einer fremden Währung erfolgt, beispielsweise in US-Dollar.
Die Konditionen sehen beim Fremdwährungsdarlehen so aus, dass auch hier während der Laufzeit keine Tilgung erbracht wird. Stattdessen muss der Fremdwährungskredit in der Regel am Laufzeitende in einer Summe zurückgezahlt werden. Dies kann für den Kreditnehmer von Vorteil sein, wenn sich der Devisenkurs günstig entwickelt hat. Es kann allerdings auch ein Nachteil bestehen, denn bei einer ungünstigen Entwicklung des Devisenkurses zahlen Sie letztendlich mehr Geld zurück, als Sie ausgezahlt bekommen haben.
Für wen geeignet?
Das endfällige Darlehen in Form eines Fremdwährungskredites ist im Prinzip ausschließlich für etwas risikofreudigere Kreditnehmer geeignet. Es besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass sich der Devisenkurs ungünstig entwickelt und Sie dann am Laufzeitende des Fremdwährungsdarlehens mehr Geld zurückzahlen müssen, als Sie in Form des Kredites erhalten haben. Daher ist der Fremdwährungskredit auch nur für Personen geeignet, die es sich leisten können, eventuelle Währungsverluste zu erleiden.
Vor- & Nachteile
Ein möglicher Vorteil besteht beim Fremdwährungsdarlehen darin, dass das Zinsniveau im Land des Kreditgebers geringer als im eigenen Land ist. Dann erhalten Sie das Fremdwährungsdarlehen zu günstigeren Zinskonditionen als beispielsweise in Deutschland möglich. Ein weiterer Vorteil kommt zum Tragen, wenn sich der Devisenkurs, der dem Fremdwährungskredit zugrundelegt wird, günstig entwickelt. Dann zahlen Sie eventuell weniger Geld an den Kreditgeber zurück, als Sie bei der Auszahlung des Fremdwährungsdarlehens erhalten haben. Dieser Vorteil wird allerdings unter Umständen zu einem teilweise gravierenden Nachteil. Entwickelt sich der Devisenkurs in die „falsche“ Richtung, zahlen Sie eventuell 10, 20 oder noch mehr Prozent mehr an Kredit zurück, als Sie aufgenommen haben.
Cap-Darlehen
Definition & Konditionen
Ein relativ unbekanntes Darlehen, welches allerdings ebenfalls gut im Rahmen der Baufinanzierung eingesetzt werden kann, ist das sogenannte Cap-Darlehen. Das „Cap“ steht sinnbildlich für einen Deckel, nämlich in Form einer Art Obergrenze für die Zinsen. Per Definition handelt es sich beim Cap-Darlehen um ein variabel verzinsliches Baudarlehen, bei dem der Zinssatz allerdings nicht über ein bestimmtes Niveau steigen kann.
Die Konditionen des Cap-Darlehen hängen stark davon ab, in welcher Zinsphase Sie sich beim Abschuss befinden. In der aktuellen Niedrigzinsphase zum Beispiel würden Cap-Darlehen zu einem recht geringen Zins angeboten, da die Wahrscheinlichkeit von höheren Zinsen in den nächsten Jahren relativ groß ist. In einer Hochzinsphase hingegen würden die Banken das Cap-Darlehen voraussichtlich zu einem deutlich höheren Zins anbieten, weil dann spätere Zinssenkungen sehr wahrscheinlich wären.
Für wen geeignet?
Besonders geeignet sind Cap-Darlehen für Kreditnehmer, die auf eine hohe Flexibilität bei ihrem Immobilienkredit großen Wert legen. Die Zinsen können seitens der Bank beim Cap-Darlehen jederzeit angepasst werden. Trotzdem gibt es jedoch aufgrund des Cap eine gewisse Sicherheit, dass eine bestimmte Zinshöhe nicht überschritten wird.
Vor- & Nachteile
Der größte Vorteil beim Cap-Darlehen ist der gedeckelte Zinssatz, der ein gewisses Niveau nicht übersteigen darf. Zudem zeigen solche Immobilienkredite ihre Stärke bei höheren Zinsen, wenn diese in den kommenden Jahren sinken. Dann profitiert der Kreditnehmer nämlich davon, dass die Banken den Zinssatz „nach unten“ anpassen. Nachteilig ist beim Cap-Darlehen allerdings, dass Sie als Kreditnehmer am Markt steigende Zinsen mitmachen. Die Bank kann dann nämlich – bis zum vereinbarten Cap – den Zinssatz auch bei Ihrem Darlehen anpassen.
Anschlussfinanzierung
Forwardarlehen
Definition & Konditionen
Im Rahmen der Baufinanzierung gibt es nicht nur eine Erstfinanzierung, sondern oft muss später eine Anschlussfinanzierung erfolgen. Unter dieser Voraussetzung ist ein weiterer Immobilienkredit interessant, nämlich das sogenannte Forwarddarlehen. Die wesentliche Eigenschaft besteht darin, dass Sie diesen Kredit bereits Jahre vor der Inanspruchnahme abschließen können. Befinden Sie sich momentan noch in der Sollzinsbindung für beispielsweise drei Jahre, möchten aber die momentan günstigen Bauzinsen bereits für die Anschlussfinanzierung sichern, können Sie ein solches Forwarddarlehen abschließen.
Zu den Konditionen müssen Sie wissen, dass der Zinssatz beim Forwarddarlehen in der Regel etwas höher als bei aktuellen Annuitätendarlehen oder auch sonstigen Immobilienkrediten ist. Der Grund besteht im Zinsaufschlag. Dieser wird seitens der Bank quasi als Entschädigung dafür berechnet, dass diese Ihnen teilweise Jahre vor der Inanspruchnahme ein Darlehen zusichert, nämlich den Forwarddarlehen.
Vor- & Nachteile
Der große Vorteil besteht beim Forwarddarlehen darin, dass Sie sich die Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung schon teilweise bis zu fünf Jahre im Voraus sichern können. Damit haben Sie später kein Zinsänderungsrisiko und müssen nicht hoffen, dass die Zinsen möglichst bis zum Ende der Sollzinsbindung nicht generell ansteigen. Nachteile beim Forwarddarlehen sind der bereits angesprochenen Zinsaufschlag und auch die Tatsache, dass die Zinsen natürlich bis zum Ende der Sollzinsbindung und der akut werdenden Anschlussfinanzierung manchmal auch sinken können. Dann hätten Sie sich im Nachhinein durch das Forwarddarlehen an einen eigentlich zu hohen Kreditzins gebunden.